House Hunting: Reloaded

我中斷找房子、買房子的事情已經有一年多了。本來的打算是，申辦綠卡進行到最後階段的時候，可能錢也存到了一些，就可以重新啟動買房子這件事；自己心裡的預期是應該可以把它列為 2011 年的重要事項之一。不過，最近綠卡的申辦呈現 I-140 無間等待的狀況，難以預期何時才會有進展，我就暫時忘記綠卡這個變項，跳過它來思考買房子的可能性。

先回頭檢討之前第一次看房子的時候，我發現自己太早開始「看房子」的動作，而缺少對「買房子」這件事整體的思考和規畫，所以最後才會止於看到了一個覺得不錯的房子之後，反而回到搞不清楚我到底應不應該買房子這個根本的問題上來。我那時看了不少教人怎麼買房子的書（至少翻過五本以上），但現在回想，這些書都著重於戰術性的應用（例如如何 qualify a loan），但欠缺戰略性思考的指導（到底我要如何思考應不應該買房子）。太快開始買房子的執行面並不是好事，因為再怎麼成功的戰術執行，都無法挽回戰略上的錯誤 - 如果買房子從開始就是錯誤的決定，那麼低點買進、買在好區、議價成功這些都是枝微末節，到了最後，可能還是會後悔為什麼要去買房子。

既然這麼說，這次重新啟動看房子這件事，我就決定要先理清戰略性的思考，在這部分沒有完成之前，不要輕易開始找房子物件的過程。所謂戰略性的思考，目前應該包括：

1.買房子在財務上是不是有利
2.哪一個區域比較適合我

其中，第一點又是目前思考的重點，因為我很清楚地知道，目前除了 financial gain 之外，我沒有任何買房子的理由。古人說，安土重遷，但是我覺得現代人的生活本來就充滿了不確定性，因為有了房產而變得難以遷移，是一種負擔。我也不覺得灣區目前我買得起的房子，可以給我帶來任何 pride of the ownership。所以，如果不是買房子可以帶來財務上明顯的優勢，短期之內我實在想不出把枷鎖強加在自己身上的合理理由。

所以，最近最重要的功課，就是利用算去年所得稅的機會，好好評估一下如果我買房子，會有多少稅務上的好處。算完之後，就可以在買房和租房的費用之間，有更精確的評估。

說到 buy vs rent 的比較，我最近發現幾乎所有網路上找得到的試算表，都要求使用者輸入預期的房屋增值率和資金投資報酬率。這種格式的試算表，非常危險，因為輸入的增值率數字對算出來的結果有決定性的影響，差個 0.5% 可能就差很多，而要合理地估計這兩個數字幾乎是不可能的事情。最重要的，是在玩試算表的時候，會因為心理的成見而 second guessing 輸入的數字 - 比如說我用房屋增值率年增 4%，算出來買房極不划算，但我心理（甚至是潛意識）覺得這麼多人都買房子，應該它是 financially 划算的吧？就把房屋增值率改成年增 6%，算出來的結論就會很不同。這麼說來，這個試算表只是一個照妖鏡，照出我心裡早就有的定見，garbage in, garbage out，在使用上一點也不客觀。

正當我對這個問題覺得煩惱的時候，一天有幸在這裡的圖書館找到一本當地出版社出的又舊又破又小本的書，書名叫 "Home ownership : the American myth"。這本書從純個人財務的角度入手，探討買房子造成的效果；我覺得它對我最有幫助的地方，是書中的試算表的編排，把 input 和 output 反過來：要求使用者輸入打算買的房子的參數，還有打算住的年數，試算表去反算在這種情形下，房子的增值率要達到多少才會使得買房有財務上的優勢。這樣一來，輸入的參數是相對之下比較可以預測的東西，而最難以預測的部分變成了 output，不容許我 second guess。最近另一個功課，應該是要照書中的步驟，自己做一個 excel 試算表，做為將來評估的工具之一。

買哪一個區域的房子，聽起來比較像戰術性的問題，但我覺得了解目前市場上有什麼東西，什麼是我買得起的而什麼又是我買不起的，是影響最後決定的重要步驟之一。正好，最近工作比較不忙，應該要好好利用週末的時間，到處走走逛逛，就當是一種 local trip 也行。

基本上，房子通常是一個人人生中最大的幾筆支出之一，所以我寧可過度謹慎。最近，聽到好些朋友買了 1 Million 左右的房子，都覺得他們好大膽。後來我才想到，人家多半是夫妻一起買 1M 的房子，如果我覺得那樣大膽，那我一個人買 500K 的房子，其實是風險更大的事情。想到這邊，就覺得，事情還是要好好從長計議才行…