又到了麻煩的報稅季節。去年由於財務上的需要，第一次賣出我持有的公司 ESPP 和 RSU，加上別的股票交易，使得我原先就預期今年的報稅會是比較麻煩的工作。於是，我決定放棄多年來自行手填稅表的原始人報稅法，今年第一次嘗試使用科技化的報稅方法，用 Turbo tax 幫助我算稅報稅。
不過，在開始報稅之前，還是要了解 RSU 和 ESPP 對所得稅的影響。閱讀 Google 找到的網頁，還有 PTT 上大家的討論之後，得到的結論如下，和大家分享：
RSU 的法則比較簡單。公司的 RSU 都有既定的 vesting 時程，我可以在某些特定的時間，拿到先前說好的數量的公司的股票，比如說 100 股之類。這算是額外的所得，在 RSU vesting 的那一天，會依公司股票的市值，來計算出我額外所得是多少，併入 W-2 之中。比如說，要是公司股票一股15元，那我在 RSU vesting 的那天就額外有 15 x 100 = 1500 元的所得。如果假設一張 pay check 有 1500 元的時候，聯邦稅應該預扣 20% 的話（假設的數字，為方便計算都取整數），公司也會預扣 20% 為所得稅，也就是 100 股的 RSU，我只會拿到 80 股，另 20 股自動幫我預扣所得稅去了。這些所得、預扣，全部會以當天的股價和股數換算成等值的數字，加在我的 W-2 裡。以上例來說，我的 W-2 會出現 1500 的所得，以及 300 元的聯邦稅預扣。結論：領到 RSU 那天，所得和預扣稅都會以等值金錢的形式，加總計入 W-2 之中，所以 RSU vesting 時候的所得稅相關事件，都會合併計入 W-2 之中處理，在報稅的時候，不用對「得到 RSU」這個事件做任何額外的申報。
RSU 賣出的情形則和賣出一般股票無異，依持有時間和買賣價差來決定 long/short term capital gain/loss，並且申報。
ESPP 的情形則相對複雜。所謂 ESPP，是美國的「員工認股」機制。我可以從自己每張 paycheck 裡，提撥最多 10% 的薪水保留起來，在每年兩次的員工認股時間（我們公司是六月底和十二月底），用前半年慢慢累積下來的 10% 薪水，一次購買公司的股票。為了鼓勵員工認股，以這種方式，可以用折扣價（八五折）買入公司的股票。而且，以 6/30 買入的那一批股票為例，八五折的計算基準，是以這段時間的起點 （1/1） 和終點 (6/30) 的兩個股票價錢，其中較低的那一個來計算。
當然，任何我可以賺錢的機會，山姆大叔也要賺一票。我在 6/30 當天，用比當日市價低的價格，買進股票，那不就是憑空多出了所得了嗎？這個價差，也是要被課稅的。不過，怎麼課，學問很大，以下詳細分析。
第一，這個價差的課稅方式，和我何時賣出用 ESPP 得到的股票有關。因為要等到賣的時候才知道稅應該如何計算，所以 ESPP 股票的買入事件沒有任何稅的 consequence, 就像我什麼都沒有做一樣。
第二，ESPP 的賣出，有分 qualifying 和 disqualifying 兩種。在買入之後某個時間之內就賣掉，為 disqualifying disposal，超過了這個時間的話，則變成 qualifying disposal。這段時間的計算方式如何規定，網路上都查得到，在此略去不提。實務上，通常是買入 ESPP 後一年或一年半。
如果是 disqualifying disposal，那買入股票當日所有的折扣，都要算是一般所得，依邊際稅率課稅。如果說 1/1 股價 10 元， 6/30 日股價漲成 20，我可以用兩者之間比較低的那個價錢，也就是 10元的八五折，每股 8.5元買入股票。之後，如果我的 ESPP 留在手上不夠久，以 disqualifying disposal 的方式賣掉了，那全部拿到的折扣 （買入當日市值20 - 實付價格8.5）都要算做一般所得，以邊際稅率課稅。而且，這件事情，就算最後股票賣不到 20 元，也成立。假設 6/30 之後，股價又下跌，因此我以每股 15元 disqualifying disposal，那我得以邊際稅率付出買入的時候的折價 （20-8.5）的稅，再另外申報 (20-15) 的 capital loss。
如果 ESPP 持有夠久，變成 qualifying disposal，那要付的稅，會少一些。以邊際稅率計算的一般所得部分，變成只有我實際拿到的 15% 折扣。以上面的例子來說，一般所得只有 (10-8.5) 這部分，而不是 (20-8.5)，剩下的部分算成 capital gain。因為目前的稅法之中，一般所得的邊際稅率比 long term capital gain 高，所以 ESPP 要是持有夠久，變成 qualifying disposal 之後，可以把一部分原本會被算做一般所得的收入，轉換成 capital gain，對降低所得稅有利。
特別值得一提的是，目前施行的對 long term capital gain 課以較低 (15%) 稅賦，有利於以錢賺錢的稅法，將在 2012 年過期。如果今年之內，稅法沒有修定，那從明年 2013 開始，long term capital gain 稅率會回到 20% 的水準，把一般所得變成 capital gain 得到的相對優勢變成比較小。所以，如果手上有 ESPP 在找時機賣出的人，今年要特別注意。
最後，分享我第一次使用 turbo tax 報稅軟體的心得。原先我以為，如果稅的情形夠簡單，只是 W-2 和少少幾張 1099-INT，1099-DIV 的話，那報稅軟體就幫助不大。但在這次用了之後，發現報稅軟體最好的地方，是省去了我一項項加東西，按計算機的時間。我只要輸入數字，加減乘除都自動有軟體幫我做好，實在是太方便了。算完稅之後，檢查一下 Turbo tax 做出來的表格，發現有個很有趣的 informative 表格，line-by-line 比較我的1040 稅表和類似所得級距的人的平均。一比之下，發現大家都很會節稅，大家的 itemized deduction 都是我的好幾倍，雖然所得相似，所得稅大約只付了我的 2/3…看來關於節稅，我實在是太無知了，還有很多要去一一研究的地方…
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Sunday, April 08, 2012
Monday, December 19, 2011
惱人的房事7
2009 年二月，我在 blog 寫下惱人的房事系列第一篇文章。那時候還是抱怨房租不合理上漲，還有我租房子的社區施工混亂的情形。匆匆三年，這個系列文章環繞著租房買房的事打轉，三年也有了六篇。顯然住這件事，雖然不像吃喝拉撒，是每天都要面對的問題，但也時時在我腦海中盤旋不去。
終於，這些年來居無定所，飄泊無定的日子，要在明天告一個段落了。
我幾個月前重啟看房子、買房子的計畫。一開始的時候，仍然很不確定，到底我是不是真的做好準備，要買房子了，但隨著房子越看越多，發現自己和 2009 年隨意看看的時候，心態已有不同 - 隨著一間間看過但不甚滿意的房子，我自己的心情漸漸地向買房這一端傾斜，慢慢覺得，這樣看下去，我終究會看到我滿意的房子，然後我會義無反顧地把它買下來。似乎這一次，我是認真的，雖然說人生還有那麼多不確定性，我之前思考的種種問題，也不曾完全解決；但我自己心裡隱隱約約覺得，天時已到，買房這件事，好像在我心裡變成了一個水到渠成、只欠東風、自然而然的行動。雖然我還是無法完全解釋是什麼造成我心態上的轉變，不過我那時已經打算順著我的直覺走。
後來，一番尋尋覓覓之後，在 Fremont 的 Irvington 學區，看到了我未來的家。看房子這件事，其實真的很講緣份，緣份未到，看了幾十棟都是枉然；緣份到了，自然而然就會做出決定。從我第一次看見這棟房子，到簽約，總共也只花了一星期的時間就做了決定；雖然可能有些莽撞，但就像我說的，我順著自己的直覺，不知不覺的，就來到了這個地方。
後來，我才知道，簽約才是一切麻煩事的開始。首先，買房當然需要付頭期款，但我的錢大多是在股票裡面，十月、十一月的時候因為歐債危機，股市上下震盪有如雲霄飛車，要抓準時機把股票換成現金，實在是讓人天天神經緊繃。現在回頭看，所幸有好幾次我沈得注氣，沒有在大跌當天恐慌賣出，所以雖然說十一月賣出，還是比六七月高點時候損失了不少，但至少我沒有賣在 local minimum。一方面準備錢，另一方面就是無盡的 logistics，簽字、準備文件、審核、安排時程，一切的行程調整再調整，計畫再計畫，就連我這種喜歡規畫行程，特別是我未知的地方的行程（就當是旅行）的人，都大感吃不消。而且，常常會有很多突如其來的突發狀況，需要立刻應變、救火，刺激的程度，有如打最困難的電動打到最後一關，那種讓人一秒鐘都無法喘息的步步緊逼。
折騰了一個多月，終於，我的貸款在今天核準了，明天房子就要易手。今天接到電話通知的時候，覺得經過了這麼多事，走到了這一步，一個多月來緊繃的心情終於可以稍微放鬆，有種雨過天青的暢快感。
今晚，回想起過去一個多月來始終無法安定的心情，我想，我應該要好好地留下個記錄。過去這個月，工作突然很忙，壓力也是前所未有的大，可以說是我這輩子在工作這個部門，心理上最辛苦的時候，再剛好配上買房子的諸多雜事，真是讓人一個頭三個大。隻身在異鄉，所有問題都要一個人去處理、面對，更是讓我覺得艱難。過去一個多月，恐懼不安有如烏雲罩頂，如影隨形，揮之不去。雖然我已經在理性上說服了自己一百次，買房子是 OK 的決定；財務上也算計了又算計，知道在最壞的情形下，我應該還有壓箱應對的方法，但情緒上的波動拉扯，有如整個人被丟進洗衣機，在漩渦風暴中不由自主。每天，隨著大大小小的事情發生，心情總是從早上醒來的平靜，一直往下沈到黑暗的深淵，每天睡前，都要重新複習世界末日好像就要來臨的不安感，日復一日活在不安的情緒裡面。幸好，老天保祐，我擁有不論如何煩心都可以不受影響地睡眠的熊冬眠特殊能力，加上一睡解千愁的睡眠中自我修復威能，這一個多月，也就這麼跌跌撞撞地走過來了。
明天房子要交屋，走到這裡，眼前的壓力感覺好像頓時輕了一些。當然，有了房子之後，那是更長期的負荷，但我期待，從明天開始，惱人的房事系列可以告一段落，新的系列，應當叫做快樂的房事。我期待能夠在新的系列裡，有更多有意思的文章，跟諸位朋友分享。
說到朋友，特別也要在此感謝最近被我奪命連環 call 的各位親友，給我的精神上的支援。特別是在要簽字的前幾天，心理壓力特別大的時候，整個晚上都不知所措，還好我有跨美東、美西、台灣各不同時區的好朋友，陪著我度過這些煲壓力鍋的晚上，幫我分析、幫我規畫、為我打氣、給我鼓勵。這些日子以來的苦難、還有大家在天旱時有如甘露落下的支援，偉仁點點滴滴在心頭，特別在房子交屋的前晚，為文記之。
終於，這些年來居無定所，飄泊無定的日子，要在明天告一個段落了。
我幾個月前重啟看房子、買房子的計畫。一開始的時候，仍然很不確定，到底我是不是真的做好準備，要買房子了，但隨著房子越看越多，發現自己和 2009 年隨意看看的時候，心態已有不同 - 隨著一間間看過但不甚滿意的房子，我自己的心情漸漸地向買房這一端傾斜，慢慢覺得，這樣看下去，我終究會看到我滿意的房子，然後我會義無反顧地把它買下來。似乎這一次，我是認真的，雖然說人生還有那麼多不確定性，我之前思考的種種問題，也不曾完全解決；但我自己心裡隱隱約約覺得，天時已到，買房這件事，好像在我心裡變成了一個水到渠成、只欠東風、自然而然的行動。雖然我還是無法完全解釋是什麼造成我心態上的轉變，不過我那時已經打算順著我的直覺走。
後來，一番尋尋覓覓之後，在 Fremont 的 Irvington 學區，看到了我未來的家。看房子這件事，其實真的很講緣份，緣份未到，看了幾十棟都是枉然；緣份到了，自然而然就會做出決定。從我第一次看見這棟房子，到簽約，總共也只花了一星期的時間就做了決定；雖然可能有些莽撞，但就像我說的，我順著自己的直覺，不知不覺的，就來到了這個地方。
後來，我才知道，簽約才是一切麻煩事的開始。首先，買房當然需要付頭期款，但我的錢大多是在股票裡面，十月、十一月的時候因為歐債危機，股市上下震盪有如雲霄飛車，要抓準時機把股票換成現金，實在是讓人天天神經緊繃。現在回頭看，所幸有好幾次我沈得注氣，沒有在大跌當天恐慌賣出，所以雖然說十一月賣出，還是比六七月高點時候損失了不少，但至少我沒有賣在 local minimum。一方面準備錢，另一方面就是無盡的 logistics，簽字、準備文件、審核、安排時程，一切的行程調整再調整，計畫再計畫，就連我這種喜歡規畫行程，特別是我未知的地方的行程（就當是旅行）的人，都大感吃不消。而且，常常會有很多突如其來的突發狀況，需要立刻應變、救火，刺激的程度，有如打最困難的電動打到最後一關，那種讓人一秒鐘都無法喘息的步步緊逼。
折騰了一個多月，終於，我的貸款在今天核準了，明天房子就要易手。今天接到電話通知的時候，覺得經過了這麼多事，走到了這一步，一個多月來緊繃的心情終於可以稍微放鬆，有種雨過天青的暢快感。
今晚，回想起過去一個多月來始終無法安定的心情，我想，我應該要好好地留下個記錄。過去這個月，工作突然很忙，壓力也是前所未有的大，可以說是我這輩子在工作這個部門，心理上最辛苦的時候，再剛好配上買房子的諸多雜事，真是讓人一個頭三個大。隻身在異鄉，所有問題都要一個人去處理、面對，更是讓我覺得艱難。過去一個多月，恐懼不安有如烏雲罩頂，如影隨形，揮之不去。雖然我已經在理性上說服了自己一百次，買房子是 OK 的決定；財務上也算計了又算計，知道在最壞的情形下，我應該還有壓箱應對的方法，但情緒上的波動拉扯，有如整個人被丟進洗衣機，在漩渦風暴中不由自主。每天，隨著大大小小的事情發生，心情總是從早上醒來的平靜，一直往下沈到黑暗的深淵，每天睡前，都要重新複習世界末日好像就要來臨的不安感，日復一日活在不安的情緒裡面。幸好，老天保祐，我擁有不論如何煩心都可以不受影響地睡眠的熊冬眠特殊能力，加上一睡解千愁的睡眠中自我修復威能，這一個多月，也就這麼跌跌撞撞地走過來了。
明天房子要交屋，走到這裡，眼前的壓力感覺好像頓時輕了一些。當然，有了房子之後，那是更長期的負荷，但我期待，從明天開始，惱人的房事系列可以告一段落，新的系列，應當叫做快樂的房事。我期待能夠在新的系列裡，有更多有意思的文章，跟諸位朋友分享。
說到朋友，特別也要在此感謝最近被我奪命連環 call 的各位親友，給我的精神上的支援。特別是在要簽字的前幾天，心理壓力特別大的時候，整個晚上都不知所措，還好我有跨美東、美西、台灣各不同時區的好朋友，陪著我度過這些煲壓力鍋的晚上，幫我分析、幫我規畫、為我打氣、給我鼓勵。這些日子以來的苦難、還有大家在天旱時有如甘露落下的支援，偉仁點點滴滴在心頭，特別在房子交屋的前晚，為文記之。
Sunday, October 30, 2011
惱人的房事6
最近，我又開始重新思考買房子的事情。我對房子的基本態度仍然和兩年前差不多沒什麼變化，也就是說我對於擁有所謂「自己的一個家」這件事本身並不是很有興趣，也沒有什麼想望，買房子對我來說，完全只是整體財務規畫投資的一個選項。因為外部條件似乎開始有點轉變，所以對於所有投資，包括買房子，就需要重新分析。就讓我寫寫文章、理理心情、上網無病呻吟一下好了。
兩年前，我對買房子這件事有寫下了所謂三不政策：在"沒有拿到綠卡"、"沒有存到 20% 的 downpay" 、"沒有確定一定會留在美國"之前不打算買房子。那我先來檢討一下這三不政策。
這兩年來，綠卡這件事一波三折，氣得我整個人都綠了（中略抱怨兩千字），不過目前看起來，似乎已經到了最後的關卡，整個申請已經等於是在 auto-pilot 的狀態。我知道以我龜毛的個性，就算現在開始看房子，也不太可能在綠卡出現之前就做出決定。所以這個檢查，算是安全通過了。
存到 20% 的 down pay 這件事，過去三年在我全力虐待自己的努力之下，似乎也算是有點著落。當然以我綿薄之力，是不可能買得起太好的區域、也不可能買得起太好的房子，不過買個不上不下的，至少自己看了不搖頭的地方，我想應該可以有一些選擇的能力。第二個檢查，也算是通過了。
至於第三點，也是最困難的一點 "沒有確定一定會留在美國"。關於這件事，我只能說，世事無絕對，這幾年來看了許多，有些朋友是因為家庭因素回台灣；有些朋友是因為工作不順回台灣；也有一切都很好，但是為了自己想要的人生道路，毅然決然回台灣。也有人感嘆當年為什麼沒有回台灣。也有人從台灣申請到美國的工作，轉跑道來美國工作。人生可能的道路有這麼多，就像是在抽一疊無底的機會命運牌，誰知道將來會發生什麼事？
在為這種事情苦惱的時候，我常常會回想自己無憂無慮的小時候，才知道自己曾經是多幸福的小孩。父母長輩總是能把家裡打理地很安全，生活上的外部條件，似乎像是刻在石頭裡一樣確定，我從來也不用擔心什麼，只要好好的長大就好了。等到長大了，才知道生活上那些我以為很確定的東西，根本就是比流沙還不安穩，像煙那樣虛無，我很努力伸手去抓，卻沒有一件能好好抓在手心裡。為人父母的，想盡辦法把這些不確定感隔離在小孩的世界之外，讓大人的煩惱歸大人，小孩只需要擔心一個相對確定的小世界裡，很多根本就是 very scaled down 的煩惱，是多了不起的事…
說來說去，我的結論是 "確定一定會留在美國" 本身就是一個無法確定的事。在我沒有非回台灣不可的理由，也沒有非留在美國不可的理由的情形下，比較無痛的生活軌跡，是繼續在美國工作。當然，這些外部條件隨時有可能會有無法預期的轉變。既然無法預期，那想破了頭也無法把這部分算清楚，看來只有暫時忽略這個條件。
既然我認為買房子完全是財務的決定，那思考就非得也經過財務面的分析。我大約一年多前搬到現在的住所，和一個朋友租用他的房子裡的一個房間，目的是減少房子的開支，加速存 down pay 的速度。幾個月前我做了一個試算表，計算的結果是，如果我能維持目前的房租，然後把錢做妥善投資，那買房子「非常難」變成一個財務上有利的選擇。如果我繼續住在人家家裡的小房間（只要房租不要不合理地暴漲），繼續把省下的錢去投資，那就算不買房（包含所有買房的稅務好處和房屋增值），我的資產累積應該還是比去買房子快。而且快得多。
剛好今年，我有好多住在灣區的大學同學都買了房子，這個試算表也在大家的 house warming party 上，變成一個討論的話題。其中不乏有同學很直接的指出，你現在一個人可以住在人家家裡，等你成家了怎麼辦？總不能一輩子不成家吧？
那關於成家這件事，說真的，我實在是看不到什麼未來 :-P 最近剛好在手機上裝了一個新的 APP 叫 douban.fm，簡單地介紹就是中文版的 pandora box，可以連上網亂數播（中文）歌。某天聽到了孫燕姿多年前的舊歌「遇見」，那個歌詞「我遇見誰會有怎樣的對白，我等的人他在多遠的未來」真是是讓我聽到流下淚來…超棒的一首，把感情裡的不確定和期待感寫得很貼切的歌…既然我不知道我等的人在多遠的未來，那為了這件事來計畫買房子，是不是更遙遠，更不切實際呢？
話題又扯遠了，回到買房子。以歷史的宏觀角度來看，似乎目前的房價在相對低點（和三四年前比，跌了非常多，但無法確定未來會不會再跌），而房貸利率則是在歷史低點，從擁有房子的花費來說，在歷史上找不到比現在更有利的買點。而且，房價可以無底下跌，跌到和一團水泥跟木頭一樣的價錢（理論上，當然現實上不太可能），但房貸利率不會無底下跌（跌到零就是絕對下限了），如果從這個角度來看，簡單的結論就是，如果能夠的話，此時不買，更等何時。唯一的風險是房價繼續下跌，但若是 mortgage 的 monthly payment 夠低，低到和租類似條件的房子差不了太多的價錢的話，雖然房價是 under water 的，但和付房租給別人相比，我至少是付房租給自己。從這個觀點來看，似乎我的確應該買房子？
這許許多多的觀點交錯在一起，實在是讓人很難決定。從兩個月前開始，我就自己找週末時間，四處亂逛 open house，本來是想說先理清如果我要買房子，該在哪個區域買的問題。結果，非常巧合的，我兩年前合作的 agent 媽媽，竟然像會讀心術一般，在我去逛 open house 那個週末過後的一兩天，就發了一個 email 給我，問我最近有沒有打算要重新開始買房子的過程。本來我還在猶豫，到底要再跟她合作，還是要另找新的 agent，不過既然人家都讀心成功了（當然，純屬巧合），而且之前合作也很愉快，我就決定要跟她重啟搜尋房子的偉大(?)旅程。
所以…我現在又開始看房子了。可以預期的是，接下來到年底，我應該會為這件事忙碌不少吧？希望這次真的是萬事具備，只欠東風…誰知道合意的房子會在什麼時候出現呢？
兩年前，我對買房子這件事有寫下了所謂三不政策：在"沒有拿到綠卡"、"沒有存到 20% 的 downpay" 、"沒有確定一定會留在美國"之前不打算買房子。那我先來檢討一下這三不政策。
這兩年來，綠卡這件事一波三折，氣得我整個人都綠了（中略抱怨兩千字），不過目前看起來，似乎已經到了最後的關卡，整個申請已經等於是在 auto-pilot 的狀態。我知道以我龜毛的個性，就算現在開始看房子，也不太可能在綠卡出現之前就做出決定。所以這個檢查，算是安全通過了。
存到 20% 的 down pay 這件事，過去三年在我全力虐待自己的努力之下，似乎也算是有點著落。當然以我綿薄之力，是不可能買得起太好的區域、也不可能買得起太好的房子，不過買個不上不下的，至少自己看了不搖頭的地方，我想應該可以有一些選擇的能力。第二個檢查，也算是通過了。
至於第三點，也是最困難的一點 "沒有確定一定會留在美國"。關於這件事，我只能說，世事無絕對，這幾年來看了許多，有些朋友是因為家庭因素回台灣；有些朋友是因為工作不順回台灣；也有一切都很好，但是為了自己想要的人生道路，毅然決然回台灣。也有人感嘆當年為什麼沒有回台灣。也有人從台灣申請到美國的工作，轉跑道來美國工作。人生可能的道路有這麼多，就像是在抽一疊無底的機會命運牌，誰知道將來會發生什麼事？
在為這種事情苦惱的時候，我常常會回想自己無憂無慮的小時候，才知道自己曾經是多幸福的小孩。父母長輩總是能把家裡打理地很安全，生活上的外部條件，似乎像是刻在石頭裡一樣確定，我從來也不用擔心什麼，只要好好的長大就好了。等到長大了，才知道生活上那些我以為很確定的東西，根本就是比流沙還不安穩，像煙那樣虛無，我很努力伸手去抓，卻沒有一件能好好抓在手心裡。為人父母的，想盡辦法把這些不確定感隔離在小孩的世界之外，讓大人的煩惱歸大人，小孩只需要擔心一個相對確定的小世界裡，很多根本就是 very scaled down 的煩惱，是多了不起的事…
說來說去，我的結論是 "確定一定會留在美國" 本身就是一個無法確定的事。在我沒有非回台灣不可的理由，也沒有非留在美國不可的理由的情形下，比較無痛的生活軌跡，是繼續在美國工作。當然，這些外部條件隨時有可能會有無法預期的轉變。既然無法預期，那想破了頭也無法把這部分算清楚，看來只有暫時忽略這個條件。
既然我認為買房子完全是財務的決定，那思考就非得也經過財務面的分析。我大約一年多前搬到現在的住所，和一個朋友租用他的房子裡的一個房間，目的是減少房子的開支，加速存 down pay 的速度。幾個月前我做了一個試算表，計算的結果是，如果我能維持目前的房租，然後把錢做妥善投資，那買房子「非常難」變成一個財務上有利的選擇。如果我繼續住在人家家裡的小房間（只要房租不要不合理地暴漲），繼續把省下的錢去投資，那就算不買房（包含所有買房的稅務好處和房屋增值），我的資產累積應該還是比去買房子快。而且快得多。
剛好今年，我有好多住在灣區的大學同學都買了房子，這個試算表也在大家的 house warming party 上，變成一個討論的話題。其中不乏有同學很直接的指出，你現在一個人可以住在人家家裡，等你成家了怎麼辦？總不能一輩子不成家吧？
那關於成家這件事，說真的，我實在是看不到什麼未來 :-P 最近剛好在手機上裝了一個新的 APP 叫 douban.fm，簡單地介紹就是中文版的 pandora box，可以連上網亂數播（中文）歌。某天聽到了孫燕姿多年前的舊歌「遇見」，那個歌詞「我遇見誰會有怎樣的對白，我等的人他在多遠的未來」真是是讓我聽到流下淚來…超棒的一首，把感情裡的不確定和期待感寫得很貼切的歌…既然我不知道我等的人在多遠的未來，那為了這件事來計畫買房子，是不是更遙遠，更不切實際呢？
話題又扯遠了，回到買房子。以歷史的宏觀角度來看，似乎目前的房價在相對低點（和三四年前比，跌了非常多，但無法確定未來會不會再跌），而房貸利率則是在歷史低點，從擁有房子的花費來說，在歷史上找不到比現在更有利的買點。而且，房價可以無底下跌，跌到和一團水泥跟木頭一樣的價錢（理論上，當然現實上不太可能），但房貸利率不會無底下跌（跌到零就是絕對下限了），如果從這個角度來看，簡單的結論就是，如果能夠的話，此時不買，更等何時。唯一的風險是房價繼續下跌，但若是 mortgage 的 monthly payment 夠低，低到和租類似條件的房子差不了太多的價錢的話，雖然房價是 under water 的，但和付房租給別人相比，我至少是付房租給自己。從這個觀點來看，似乎我的確應該買房子？
這許許多多的觀點交錯在一起，實在是讓人很難決定。從兩個月前開始，我就自己找週末時間，四處亂逛 open house，本來是想說先理清如果我要買房子，該在哪個區域買的問題。結果，非常巧合的，我兩年前合作的 agent 媽媽，竟然像會讀心術一般，在我去逛 open house 那個週末過後的一兩天，就發了一個 email 給我，問我最近有沒有打算要重新開始買房子的過程。本來我還在猶豫，到底要再跟她合作，還是要另找新的 agent，不過既然人家都讀心成功了（當然，純屬巧合），而且之前合作也很愉快，我就決定要跟她重啟搜尋房子的偉大(?)旅程。
所以…我現在又開始看房子了。可以預期的是，接下來到年底，我應該會為這件事忙碌不少吧？希望這次真的是萬事具備，只欠東風…誰知道合意的房子會在什麼時候出現呢？
Tuesday, March 15, 2011
2010 所得稅心得續：所得稅修正
計算所得稅的過程，有時難免會發生錯誤。如果所得稅表已經上繳政府之後，又發現之前的稅表有誤，怎麼辦呢？
我今年就遇到了這種討厭的情形，不過錯不在我，而在我的股票 broker zecco.com。上星期五早上，我開開心心把稅表寄出，想說報稅的麻煩事已經告一段落，結果下午回家，就在信箱裡收到 zecco 寄來的 form 1099 correction - 原來它們先前報給我的股利和利息所得全部都是算錯的，現在才更正完畢。那想當然爾，我根據錯誤資訊算出來的所得稅，當然也是錯的。
雖然很不開心，但是還是得去了解如何變更已經申報的所得稅。聯邦稅的部分，要填寫 1040X 表格。這張表格共兩面，大概看了一下，發現什麼都可以改，改數字只是小 case，也可以變更報稅身分（單身或已婚合併申報或已婚分開申報）、申請之前忘記的 credit 等等，一張表格，多種妙用。當然，不要用到還是最好。
填寫 1040X 之前，我先用更新後的數字，把所得稅重算一次。zecco 真的很誇張，上一張 1099 表格上的 interest（因為我有買債券基金所以會有利息收入）、ordinary dividends、qualified dividends 全部都是錯的，而且還漏列 foreign tax（我有買全球股市基金，因此也會有基金向外國付的稅）。經過一番加加減減，原先以為在新的 1099 表格上，ordinary dividends 變多而 qualified dividends 變少，可能要多付所得稅，但新的 1099 多出來了原先完全沒有的 foreign tax（所得不課兩次稅，因此已付出的 foreign tax 可以抵美國所得稅），一減之後發現我的所得稅反而變少了。新算出來的聯邦稅，應該比我已寄去的支票少四元。當然，四元的差距完全不值得再 follow up，所以計算就到此為止。當然，加州州稅應該也會有點變動，不過應該也是小小個位數元的差距，我就沒有再算下去。麻煩到此為止，不需要再向政府申報新的稅表。
雖然幸好錯誤的 1099 form 沒有造成要重報稅表的麻煩，我還是覺得 zecco 這樣搞很糟。今年已經是連續第二年它們寄來的 1099 需要更正。去年收到的時候，我還沒有報稅，不過稅表已經寫了，得重算一次；今年他們更正的時間更晚，稅表已經寄了，還好差距不大不需要向政府更改。連續兩年搞這種飛機，我對 zecco 已經沒有任何信心可言。看來差不多應該來換個 broker。正好，zecco 免交易手續費的優勢到三月底就結束了，那我就可以沒有任何懸念，去別人家開戶了。
我今年就遇到了這種討厭的情形，不過錯不在我，而在我的股票 broker zecco.com。上星期五早上，我開開心心把稅表寄出，想說報稅的麻煩事已經告一段落，結果下午回家，就在信箱裡收到 zecco 寄來的 form 1099 correction - 原來它們先前報給我的股利和利息所得全部都是算錯的，現在才更正完畢。那想當然爾，我根據錯誤資訊算出來的所得稅，當然也是錯的。
雖然很不開心，但是還是得去了解如何變更已經申報的所得稅。聯邦稅的部分，要填寫 1040X 表格。這張表格共兩面，大概看了一下，發現什麼都可以改，改數字只是小 case，也可以變更報稅身分（單身或已婚合併申報或已婚分開申報）、申請之前忘記的 credit 等等，一張表格，多種妙用。當然，不要用到還是最好。
填寫 1040X 之前，我先用更新後的數字，把所得稅重算一次。zecco 真的很誇張，上一張 1099 表格上的 interest（因為我有買債券基金所以會有利息收入）、ordinary dividends、qualified dividends 全部都是錯的，而且還漏列 foreign tax（我有買全球股市基金，因此也會有基金向外國付的稅）。經過一番加加減減，原先以為在新的 1099 表格上，ordinary dividends 變多而 qualified dividends 變少，可能要多付所得稅，但新的 1099 多出來了原先完全沒有的 foreign tax（所得不課兩次稅，因此已付出的 foreign tax 可以抵美國所得稅），一減之後發現我的所得稅反而變少了。新算出來的聯邦稅，應該比我已寄去的支票少四元。當然，四元的差距完全不值得再 follow up，所以計算就到此為止。當然，加州州稅應該也會有點變動，不過應該也是小小個位數元的差距，我就沒有再算下去。麻煩到此為止，不需要再向政府申報新的稅表。
雖然幸好錯誤的 1099 form 沒有造成要重報稅表的麻煩，我還是覺得 zecco 這樣搞很糟。今年已經是連續第二年它們寄來的 1099 需要更正。去年收到的時候，我還沒有報稅，不過稅表已經寫了，得重算一次；今年他們更正的時間更晚，稅表已經寄了，還好差距不大不需要向政府更改。連續兩年搞這種飛機，我對 zecco 已經沒有任何信心可言。看來差不多應該來換個 broker。正好，zecco 免交易手續費的優勢到三月底就結束了，那我就可以沒有任何懸念，去別人家開戶了。
Tuesday, March 01, 2011
Mint.com - Convenient, powerful, and dangerous
上個月在圖書翻看了一本電腦雜誌，裡面有一個專題介紹「50個你必須知道的實用網站」，而且還幫讀者把網站分類整理。當然，其中不乏有用來白占篇幅的 no brainer，像「search engine」類列出 Google 就很多餘。不過，看完這篇文章，我還是多知道了好幾個新的實用網站。這裡我要介紹其中我覺得特別值得推薦的個人財務管理網站 mint.com 。
資訊時代，各種個人財務管理系統都已經充分 e化，銀行有 online banking，信用卡有 online statement，股票投資有 online broker，各種大型商家也都有 online billpay。宅男不出門，能理天下事。但是這些財務資訊仍然分散在網路各處，像是沒有整理的包包 - 東西都在裡面，但是要找。一開始還好，但是帳戶越來越多之後，一個個管理這些線上服務還是很麻煩。更麻煩的是，要全盤了解自己的財務狀況，就得花心力來整合這些資訊，這是非常繁雜的工作，而且一定要做到 100% 才有意義，只做 60% 的話跟不做差不多。我剛來美國的時候，只有一個銀行帳戶和兩三張信用卡，那時還會一筆一筆記帳，不過也僅限於記流水帳，沒有真正去分析自己花錢的狀況。後來財務情形越來越複雜，就根本是束手無策，只能放著不管。
現在很多商家都越開越大，不論是實體商店（像 walmart）或虛擬賣場（像 amazon）都標榜自己是 one-stop shopping，什麼都有賣，什麼都不奇怪。有時候，我不禁會想，管帳也能有 one-stop shopping 的話多好。不過，自己愛到處申請好的 rebate 的信用卡，自己想多開幾個帳戶，不想錯過好的 deal，又想要 one-stop shopping，真是自相矛盾。
mint.com 第一個值的推薦的理由，就是它做到了財務管理 one-stop shopping 這個聽起來很不可能的任務 - 我開了一個 mint.com 帳戶之後，可以輕易地連結所有跟財務有關的帳戶：checking、saving、credit card、investment，都可以一個一個連進來。我所有的帳戶裡，只有少數一兩個機構，有無法連結的問題。從一個前端網頁，就可以看到自己完整的財務情形，不用加加減減辛苦計算，才能回答理論上應該是 straightforward 的問題，真是太好了。
第二個值得推薦的理由，是在看到了整體個人財務的 big picture 以後，mint 也幫我做很多分析，而且正因為它看得到我整體的財務情形，做出來的分析才有意義。比如說，很多信用卡公司都有幫客戶分析不同支出項目占的比重。立意是良善的，可惜我有各種不同用處的信用卡多張 - 有加油專用的，買菜專用的，吃飯專用的，所以單一信用卡獨自做出來的分析毫無意義。mint 整理的分類報告，才真正能讓我了解到底錢都用去哪裡了。同時，mint 也幫我做趨勢分析和預算管理（例如，根據歷史資料，我平均每個月花 $150 在吃飯上，mint 就會自動產生下個月的預算項目，我每吃一次飯，就會從這個項目裡扣除，讓我方便控管自己的花費），還產生各種圖表來方便我了解自己的支出情形。用這個工具，我可以很容易地了解自己的整體收支。
同理，mint 也可以連結所有投資帳戶，幫助我計算我的整體投資報酬率。因為我有 IRA 和普通股票帳戶，而且開在不同地方，計算自己的整體投資報酬率，本來就是讓我覺得很頭大的事。我曾經用過一陣子 morningstar.com 的試算表，但缺點是它和投資帳戶沒有自動連結，每次買賣都還要自己手動輸入，所以沒多久我就放棄了。現在這個問題也得到了妥善的解決。而且 mint 還自動整理多個帳戶合併後的 asset allocation，非常實用。
mint 同時還可以讓我輸入我擁有的車子房子、該繳的債務等等，我暫時用不太到的功能。說它提供了全方位的個人財務資訊，完全是恰如其分，一點都沒有過譽的形容。
更讓人吃驚的是，這麼方便的服務，完全是免費的。申辦 mint.com 的帳號，完全不用一毛錢。真是太好了，不是嗎？但仔細一想，很容易就能了解 mint.com 靠什麼賺錢 - 它擁有我全部帳戶的連結，知道我全部的消費習慣，還有我每個月的所得；這些寶貴的，很多廣告商求都求不來的資訊，還是我主動找上門，整碗端給它的。有了這些資訊之後，mint.com 比任何人都能做出對我量身定做的廣告，這對廣告主們有多大的吸引力 - 這不只是我在網路上找什麼/買過什麼/ email 收發過什麼這麼簡單，它是紮紮實實看到我所有錢用到哪去了。我想，對很多人來說，就算自己的另一半，也沒有辦法了解自己的財務到如此地步吧？想想這其中的可能性，不禁讓人頭皮發麻，而且這還是我自己造成的。
當然，另一個值得擔心的地方是，現在所有的財務資訊都集中一處，要是 mint 帳號被 hack，那駭客就可以像清兵破了山海關一樣長驅直入。所有網路安全的基本教戰守則，像不同帳號應該要用不同密碼等等，在這個情形下完全沒有意義了。
結論：強大無比而且非常實用的工具，但伴隨著前所未見的危險。要不要用，就在一念之間。
資訊時代，各種個人財務管理系統都已經充分 e化，銀行有 online banking，信用卡有 online statement，股票投資有 online broker，各種大型商家也都有 online billpay。宅男不出門，能理天下事。但是這些財務資訊仍然分散在網路各處，像是沒有整理的包包 - 東西都在裡面，但是要找。一開始還好，但是帳戶越來越多之後，一個個管理這些線上服務還是很麻煩。更麻煩的是，要全盤了解自己的財務狀況，就得花心力來整合這些資訊，這是非常繁雜的工作，而且一定要做到 100% 才有意義，只做 60% 的話跟不做差不多。我剛來美國的時候，只有一個銀行帳戶和兩三張信用卡，那時還會一筆一筆記帳，不過也僅限於記流水帳，沒有真正去分析自己花錢的狀況。後來財務情形越來越複雜，就根本是束手無策，只能放著不管。
現在很多商家都越開越大，不論是實體商店（像 walmart）或虛擬賣場（像 amazon）都標榜自己是 one-stop shopping，什麼都有賣，什麼都不奇怪。有時候，我不禁會想，管帳也能有 one-stop shopping 的話多好。不過，自己愛到處申請好的 rebate 的信用卡，自己想多開幾個帳戶，不想錯過好的 deal，又想要 one-stop shopping，真是自相矛盾。
mint.com 第一個值的推薦的理由，就是它做到了財務管理 one-stop shopping 這個聽起來很不可能的任務 - 我開了一個 mint.com 帳戶之後，可以輕易地連結所有跟財務有關的帳戶：checking、saving、credit card、investment，都可以一個一個連進來。我所有的帳戶裡，只有少數一兩個機構，有無法連結的問題。從一個前端網頁，就可以看到自己完整的財務情形，不用加加減減辛苦計算，才能回答理論上應該是 straightforward 的問題，真是太好了。
第二個值得推薦的理由，是在看到了整體個人財務的 big picture 以後，mint 也幫我做很多分析，而且正因為它看得到我整體的財務情形，做出來的分析才有意義。比如說，很多信用卡公司都有幫客戶分析不同支出項目占的比重。立意是良善的，可惜我有各種不同用處的信用卡多張 - 有加油專用的，買菜專用的，吃飯專用的，所以單一信用卡獨自做出來的分析毫無意義。mint 整理的分類報告，才真正能讓我了解到底錢都用去哪裡了。同時，mint 也幫我做趨勢分析和預算管理（例如，根據歷史資料，我平均每個月花 $150 在吃飯上，mint 就會自動產生下個月的預算項目，我每吃一次飯，就會從這個項目裡扣除，讓我方便控管自己的花費），還產生各種圖表來方便我了解自己的支出情形。用這個工具，我可以很容易地了解自己的整體收支。
同理，mint 也可以連結所有投資帳戶，幫助我計算我的整體投資報酬率。因為我有 IRA 和普通股票帳戶，而且開在不同地方，計算自己的整體投資報酬率，本來就是讓我覺得很頭大的事。我曾經用過一陣子 morningstar.com 的試算表，但缺點是它和投資帳戶沒有自動連結，每次買賣都還要自己手動輸入，所以沒多久我就放棄了。現在這個問題也得到了妥善的解決。而且 mint 還自動整理多個帳戶合併後的 asset allocation，非常實用。
mint 同時還可以讓我輸入我擁有的車子房子、該繳的債務等等，我暫時用不太到的功能。說它提供了全方位的個人財務資訊，完全是恰如其分，一點都沒有過譽的形容。
更讓人吃驚的是，這麼方便的服務，完全是免費的。申辦 mint.com 的帳號，完全不用一毛錢。真是太好了，不是嗎？但仔細一想，很容易就能了解 mint.com 靠什麼賺錢 - 它擁有我全部帳戶的連結，知道我全部的消費習慣，還有我每個月的所得；這些寶貴的，很多廣告商求都求不來的資訊，還是我主動找上門，整碗端給它的。有了這些資訊之後，mint.com 比任何人都能做出對我量身定做的廣告，這對廣告主們有多大的吸引力 - 這不只是我在網路上找什麼/買過什麼/ email 收發過什麼這麼簡單，它是紮紮實實看到我所有錢用到哪去了。我想，對很多人來說，就算自己的另一半，也沒有辦法了解自己的財務到如此地步吧？想想這其中的可能性，不禁讓人頭皮發麻，而且這還是我自己造成的。
當然，另一個值得擔心的地方是，現在所有的財務資訊都集中一處，要是 mint 帳號被 hack，那駭客就可以像清兵破了山海關一樣長驅直入。所有網路安全的基本教戰守則，像不同帳號應該要用不同密碼等等，在這個情形下完全沒有意義了。
結論：強大無比而且非常實用的工具，但伴隨著前所未見的危險。要不要用，就在一念之間。
Sunday, February 20, 2011
2010 所得稅心得：AMT primer
上星期完成了 2010 年聯邦稅的試算。今年在算稅的時候，我特別花了一些時間去了解 AMT 部分，有些心得，在此分享一下。
AMT 是 Alternative Minimum Tax 的簡稱。望文生意，AMT 這套系統，就是除了在正常的所得稅計算公式之外，有另一套不一樣的公式（因此叫 alternative），來決定納稅人應該至少要付多少稅（因此叫 minimum）。換句話說，其實美國聯邦稅有兩套不同的公式，一套是一般公式，另一套是 AMT 公式，如果 AMT 公式算出來的應付稅款比正常公式算出來的多，那還是得乖乖照 AMT 公式付比較多的稅。
看到這裡，可能大家會不禁感到頭痛：用一套公式算一次稅就夠煩的了，竟然還要再算第二次？沒辦法，制度就是這樣。
不過，若是稅務情形和我類似的朋友（就是指之前在學校，最多只有 RA/TA 收入，最近才剛開始工作），可能對 AMT 這個名詞覺得有些陌生，好像有聽過，但是跟自己沒有什麼關係。的確，會用到 AMT 這套公式的人，通常都是中產階級以上，之前在學校領 RA/TA 薪水的時候，所得連需要使用 AMT 公式的 threshold 都不到，AMT 對那時候的我，看起來就像是造訪天狼星一樣遙遠，所以不需要關心。自從上班以後，觸動 AMT 的難度降級到登陸火星，雖然還是很遙遠，但是變成了在有生之年可能發生的事件，所以我就利用這次算稅，試走了一次 AMT 那條公式的 route。
基本上，AMT 和一般公式的主要差異是：
1. 免稅額比較高（今年是 $47450），超過免稅額之後的所得以 26% - 28% 稅率課稅。
2. 有許多在一般公式下的所得扣除項目，在計算 AMT 的時候要加回所得之中，這部分包括所有繳給州政府的稅。
也就是說，像州稅預扣、房屋稅這些項目，在一般公式下可以列舉扣除，不用繳稅的，在 AMT 的公式裡是應稅所得。假設我預扣州稅 5000 元，在一般公式裡我對這 5000 元要繳 $0 的稅，但在 AMT 公式下我要繳 5000 X .26 = $1300 的稅。像加州這種州稅高的州，就比較有可能發生加回州稅後，AMT 公式算出來的稅比較高的情形。這特別可能發生在買了房子，認為自己繳的房屋稅可以列在聯邦稅的免稅項目裡的人。抱歉，繳給州政府的房屋稅在 AMT 公式裡是應稅所得。還好，AMT公式的基本免稅額比較高，所以在一般正常情形下，觸動到 AMT 還是沒這麼簡單。
正因為使用到 AMT 的情形不是非常普遍，而且在 1040 稅表上的計算順序，也是先套用普通公式再算 AMT，所以在心理上，很多人對 AMT 的了解是認為它是一個額外的檢查，也就是一般公式為主、AMT為輔，只要 AMT 算出來比一般公式低，AMT這部分的計算就沒有（稅務上的）意義。但實際上，這種了解從稅務規畫的角度來看並不完整，有修正的必要。
計算聯邦稅的兩套公式是並行的，從來就沒有何者為主，何者為輔的差別。兩套公式分別算出該付多少稅，然後納稅人就要照算出來比較多的那個數字繳錢，它們的地位是完全平等的。正因為這樣，當一般公式和 AMT 公式算出來的所得稅額不同的時候，不管是哪邊算出來的數字比較大，就表示納稅人有進行稅務操作節稅的空間。
之前去一個所得稅規畫的 seminar，聽到一個很有趣的例子。一對夫婦，先生在接近年底的時候不幸過世，他們的稅務規畫師（也就是演講的講者）計算之後，發現當年他們在一般公式下算出來的所得稅，比 AMT 算出來的高（所謂的"正常情形"）。但他很聰明地把他們當年所得的一部分，全部用"加州州稅預付"的方式，繳給阿諾，因為州稅預付是一般公式下的扣除額，這樣做可以降低一般公式算出來的所得稅。繳多少呢？當然是繳到一般公式和 AMT 公式算出來的所得稅完全相同為止。當然，這樣子就會繳了太多州稅，隔年會以退稅的方式退回來，不過這部分溢激的州稅，就變成了隔年的所得，而這對夫婦隔年的所得顯然會比較低，一來一回，馬上就少繳了不少錢給聯邦政府，威力實在太強大了。
當然，能夠被在演講中拿來當例子使用的，通常都是只有 illustrative value，容易了解，但是不是那麼好應用的情形。不過這個故事的重點，在於重新思考一般公式和 AMT公式的關係 - 稅務規畫，並不是說不要動到 AMT公式就沒事了，而應該是積極利用這兩套公式之前的差異，尋找節稅的空間。
所以，從稅務效率性的觀點出發，也可以了解《買房子可以節稅》這樣的說法有多少實用空間。假設今年我在一般公式下算出來的所得稅，比AMT公式算出來多了 $1000，根據我的 marginal tax rate 28%，可以算出來要讓一般公式下少付 $1000 的稅，我要有 $1000/.28 = $3571 的扣除額。如果我用買房子的方式來 "製造" 這個扣除額（也就是所謂的買房子可以節稅），若房屋稅 1.25%，要付到 $3571 的房屋稅，從稅務效率的觀點來看，我就要買 $285.5k 的房子。如果我買了更貴的房子，就會因為AMT公式的存在，使我無法完全享受到房屋稅帶來的節稅效果。
另外，根據 AMT 計算表的說明，如果購買的房子是貸款人的主要居所（也就是說我是買房子自己住，而不是買來投資），房貸的利息不論在一般公式或 AMT 之下都可以算做扣除額。因此，不論最後用到一般公式或 AMT公式，買房子在稅務上似乎仍然有相當的好處。
另外，從稅務公式也可以明顯發現目前稅制對富人有利的地方。不論是一般公式或 AMT公式，目前聯邦對 long term capital gain 和 qualified dividend 都只課以 15% 的稅率。這對於主要收入是以錢滾錢的人來說，實在是大佔便宜 - 我辛苦工作的薪資所得，幾乎要付這兩倍的稅。雖然說 capital gain 課 15% 的稅是一個暫時性的法案，不過在這個法案過期之後，類似的不公平性仍然存在。
最後，我發現自己在 2010 年玩聯邦稅預扣的部分玩火玩得有點大。整年下來，我得補繳 $800 的稅，離補繳 $1000 以上需要被罰款的門檻，已經距離不遠，看起來如果決定今年繼續玩火的話，得要小心一點。我對這部分的抱怨和去年完全相同，直接把去年寫的一段話複製貼上，重新抱怨一次：「預扣稅太多沒有利息，預扣稅太少竟然要罰款，這真是不公平的政府-納稅人關係啊。」
AMT 是 Alternative Minimum Tax 的簡稱。望文生意，AMT 這套系統，就是除了在正常的所得稅計算公式之外，有另一套不一樣的公式（因此叫 alternative），來決定納稅人應該至少要付多少稅（因此叫 minimum）。換句話說，其實美國聯邦稅有兩套不同的公式，一套是一般公式，另一套是 AMT 公式，如果 AMT 公式算出來的應付稅款比正常公式算出來的多，那還是得乖乖照 AMT 公式付比較多的稅。
看到這裡，可能大家會不禁感到頭痛：用一套公式算一次稅就夠煩的了，竟然還要再算第二次？沒辦法，制度就是這樣。
不過，若是稅務情形和我類似的朋友（就是指之前在學校，最多只有 RA/TA 收入，最近才剛開始工作），可能對 AMT 這個名詞覺得有些陌生，好像有聽過，但是跟自己沒有什麼關係。的確，會用到 AMT 這套公式的人，通常都是中產階級以上，之前在學校領 RA/TA 薪水的時候，所得連需要使用 AMT 公式的 threshold 都不到，AMT 對那時候的我，看起來就像是造訪天狼星一樣遙遠，所以不需要關心。自從上班以後，觸動 AMT 的難度降級到登陸火星，雖然還是很遙遠，但是變成了在有生之年可能發生的事件，所以我就利用這次算稅，試走了一次 AMT 那條公式的 route。
基本上，AMT 和一般公式的主要差異是：
1. 免稅額比較高（今年是 $47450），超過免稅額之後的所得以 26% - 28% 稅率課稅。
2. 有許多在一般公式下的所得扣除項目，在計算 AMT 的時候要加回所得之中，這部分包括所有繳給州政府的稅。
也就是說，像州稅預扣、房屋稅這些項目，在一般公式下可以列舉扣除，不用繳稅的，在 AMT 的公式裡是應稅所得。假設我預扣州稅 5000 元，在一般公式裡我對這 5000 元要繳 $0 的稅，但在 AMT 公式下我要繳 5000 X .26 = $1300 的稅。像加州這種州稅高的州，就比較有可能發生加回州稅後，AMT 公式算出來的稅比較高的情形。這特別可能發生在買了房子，認為自己繳的房屋稅可以列在聯邦稅的免稅項目裡的人。抱歉，繳給州政府的房屋稅在 AMT 公式裡是應稅所得。還好，AMT公式的基本免稅額比較高，所以在一般正常情形下，觸動到 AMT 還是沒這麼簡單。
正因為使用到 AMT 的情形不是非常普遍，而且在 1040 稅表上的計算順序，也是先套用普通公式再算 AMT，所以在心理上，很多人對 AMT 的了解是認為它是一個額外的檢查，也就是一般公式為主、AMT為輔，只要 AMT 算出來比一般公式低，AMT這部分的計算就沒有（稅務上的）意義。但實際上，這種了解從稅務規畫的角度來看並不完整，有修正的必要。
計算聯邦稅的兩套公式是並行的，從來就沒有何者為主，何者為輔的差別。兩套公式分別算出該付多少稅，然後納稅人就要照算出來比較多的那個數字繳錢，它們的地位是完全平等的。正因為這樣，當一般公式和 AMT 公式算出來的所得稅額不同的時候，不管是哪邊算出來的數字比較大，就表示納稅人有進行稅務操作節稅的空間。
之前去一個所得稅規畫的 seminar，聽到一個很有趣的例子。一對夫婦，先生在接近年底的時候不幸過世，他們的稅務規畫師（也就是演講的講者）計算之後，發現當年他們在一般公式下算出來的所得稅，比 AMT 算出來的高（所謂的"正常情形"）。但他很聰明地把他們當年所得的一部分，全部用"加州州稅預付"的方式，繳給阿諾，因為州稅預付是一般公式下的扣除額，這樣做可以降低一般公式算出來的所得稅。繳多少呢？當然是繳到一般公式和 AMT 公式算出來的所得稅完全相同為止。當然，這樣子就會繳了太多州稅，隔年會以退稅的方式退回來，不過這部分溢激的州稅，就變成了隔年的所得，而這對夫婦隔年的所得顯然會比較低，一來一回，馬上就少繳了不少錢給聯邦政府，威力實在太強大了。
當然，能夠被在演講中拿來當例子使用的，通常都是只有 illustrative value，容易了解，但是不是那麼好應用的情形。不過這個故事的重點，在於重新思考一般公式和 AMT公式的關係 - 稅務規畫，並不是說不要動到 AMT公式就沒事了，而應該是積極利用這兩套公式之前的差異，尋找節稅的空間。
所以，從稅務效率性的觀點出發，也可以了解《買房子可以節稅》這樣的說法有多少實用空間。假設今年我在一般公式下算出來的所得稅，比AMT公式算出來多了 $1000，根據我的 marginal tax rate 28%，可以算出來要讓一般公式下少付 $1000 的稅，我要有 $1000/.28 = $3571 的扣除額。如果我用買房子的方式來 "製造" 這個扣除額（也就是所謂的買房子可以節稅），若房屋稅 1.25%，要付到 $3571 的房屋稅，從稅務效率的觀點來看，我就要買 $285.5k 的房子。如果我買了更貴的房子，就會因為AMT公式的存在，使我無法完全享受到房屋稅帶來的節稅效果。
另外，根據 AMT 計算表的說明，如果購買的房子是貸款人的主要居所（也就是說我是買房子自己住，而不是買來投資），房貸的利息不論在一般公式或 AMT 之下都可以算做扣除額。因此，不論最後用到一般公式或 AMT公式，買房子在稅務上似乎仍然有相當的好處。
另外，從稅務公式也可以明顯發現目前稅制對富人有利的地方。不論是一般公式或 AMT公式，目前聯邦對 long term capital gain 和 qualified dividend 都只課以 15% 的稅率。這對於主要收入是以錢滾錢的人來說，實在是大佔便宜 - 我辛苦工作的薪資所得，幾乎要付這兩倍的稅。雖然說 capital gain 課 15% 的稅是一個暫時性的法案，不過在這個法案過期之後，類似的不公平性仍然存在。
最後，我發現自己在 2010 年玩聯邦稅預扣的部分玩火玩得有點大。整年下來，我得補繳 $800 的稅，離補繳 $1000 以上需要被罰款的門檻，已經距離不遠，看起來如果決定今年繼續玩火的話，得要小心一點。我對這部分的抱怨和去年完全相同，直接把去年寫的一段話複製貼上，重新抱怨一次：「預扣稅太多沒有利息，預扣稅太少竟然要罰款，這真是不公平的政府-納稅人關係啊。」
Saturday, February 12, 2011
House Hunting: Reloaded
我中斷找房子、買房子的事情已經有一年多了。本來的打算是，申辦綠卡進行到最後階段的時候，可能錢也存到了一些，就可以重新啟動買房子這件事；自己心裡的預期是應該可以把它列為 2011 年的重要事項之一。不過，最近綠卡的申辦呈現 I-140 無間等待的狀況，難以預期何時才會有進展，我就暫時忘記綠卡這個變項，跳過它來思考買房子的可能性。
先回頭檢討之前第一次看房子的時候，我發現自己太早開始「看房子」的動作，而缺少對「買房子」這件事整體的思考和規畫，所以最後才會止於看到了一個覺得不錯的房子之後，反而回到搞不清楚我到底應不應該買房子這個根本的問題上來。我那時看了不少教人怎麼買房子的書（至少翻過五本以上），但現在回想，這些書都著重於戰術性的應用（例如如何 qualify a loan），但欠缺戰略性思考的指導（到底我要如何思考應不應該買房子）。太快開始買房子的執行面並不是好事，因為再怎麼成功的戰術執行，都無法挽回戰略上的錯誤 - 如果買房子從開始就是錯誤的決定，那麼低點買進、買在好區、議價成功這些都是枝微末節，到了最後，可能還是會後悔為什麼要去買房子。
既然這麼說，這次重新啟動看房子這件事，我就決定要先理清戰略性的思考，在這部分沒有完成之前，不要輕易開始找房子物件的過程。所謂戰略性的思考，目前應該包括：
1.買房子在財務上是不是有利
2.哪一個區域比較適合我
其中，第一點又是目前思考的重點，因為我很清楚地知道，目前除了 financial gain 之外，我沒有任何買房子的理由。古人說，安土重遷，但是我覺得現代人的生活本來就充滿了不確定性，因為有了房產而變得難以遷移，是一種負擔。我也不覺得灣區目前我買得起的房子，可以給我帶來任何 pride of the ownership。所以，如果不是買房子可以帶來財務上明顯的優勢，短期之內我實在想不出把枷鎖強加在自己身上的合理理由。
所以，最近最重要的功課，就是利用算去年所得稅的機會，好好評估一下如果我買房子，會有多少稅務上的好處。算完之後，就可以在買房和租房的費用之間，有更精確的評估。
說到 buy vs rent 的比較，我最近發現幾乎所有網路上找得到的試算表，都要求使用者輸入預期的房屋增值率和資金投資報酬率。這種格式的試算表，非常危險，因為輸入的增值率數字對算出來的結果有決定性的影響，差個 0.5% 可能就差很多，而要合理地估計這兩個數字幾乎是不可能的事情。最重要的，是在玩試算表的時候，會因為心理的成見而 second guessing 輸入的數字 - 比如說我用房屋增值率年增 4%，算出來買房極不划算，但我心理（甚至是潛意識）覺得這麼多人都買房子，應該它是 financially 划算的吧？就把房屋增值率改成年增 6%，算出來的結論就會很不同。這麼說來，這個試算表只是一個照妖鏡，照出我心裡早就有的定見，garbage in, garbage out，在使用上一點也不客觀。
正當我對這個問題覺得煩惱的時候，一天有幸在這裡的圖書館找到一本當地出版社出的又舊又破又小本的書，書名叫 "Home ownership : the American myth"。這本書從純個人財務的角度入手，探討買房子造成的效果；我覺得它對我最有幫助的地方，是書中的試算表的編排，把 input 和 output 反過來：要求使用者輸入打算買的房子的參數，還有打算住的年數，試算表去反算在這種情形下，房子的增值率要達到多少才會使得買房有財務上的優勢。這樣一來，輸入的參數是相對之下比較可以預測的東西，而最難以預測的部分變成了 output，不容許我 second guess。最近另一個功課，應該是要照書中的步驟，自己做一個 excel 試算表，做為將來評估的工具之一。
買哪一個區域的房子，聽起來比較像戰術性的問題，但我覺得了解目前市場上有什麼東西，什麼是我買得起的而什麼又是我買不起的，是影響最後決定的重要步驟之一。正好，最近工作比較不忙，應該要好好利用週末的時間，到處走走逛逛，就當是一種 local trip 也行。
基本上，房子通常是一個人人生中最大的幾筆支出之一，所以我寧可過度謹慎。最近，聽到好些朋友買了 1 Million 左右的房子，都覺得他們好大膽。後來我才想到，人家多半是夫妻一起買 1M 的房子，如果我覺得那樣大膽，那我一個人買 500K 的房子，其實是風險更大的事情。想到這邊，就覺得，事情還是要好好從長計議才行…
先回頭檢討之前第一次看房子的時候，我發現自己太早開始「看房子」的動作，而缺少對「買房子」這件事整體的思考和規畫，所以最後才會止於看到了一個覺得不錯的房子之後，反而回到搞不清楚我到底應不應該買房子這個根本的問題上來。我那時看了不少教人怎麼買房子的書（至少翻過五本以上），但現在回想，這些書都著重於戰術性的應用（例如如何 qualify a loan），但欠缺戰略性思考的指導（到底我要如何思考應不應該買房子）。太快開始買房子的執行面並不是好事，因為再怎麼成功的戰術執行，都無法挽回戰略上的錯誤 - 如果買房子從開始就是錯誤的決定，那麼低點買進、買在好區、議價成功這些都是枝微末節，到了最後，可能還是會後悔為什麼要去買房子。
既然這麼說，這次重新啟動看房子這件事，我就決定要先理清戰略性的思考，在這部分沒有完成之前，不要輕易開始找房子物件的過程。所謂戰略性的思考，目前應該包括：
1.買房子在財務上是不是有利
2.哪一個區域比較適合我
其中，第一點又是目前思考的重點，因為我很清楚地知道，目前除了 financial gain 之外，我沒有任何買房子的理由。古人說，安土重遷，但是我覺得現代人的生活本來就充滿了不確定性，因為有了房產而變得難以遷移，是一種負擔。我也不覺得灣區目前我買得起的房子，可以給我帶來任何 pride of the ownership。所以，如果不是買房子可以帶來財務上明顯的優勢，短期之內我實在想不出把枷鎖強加在自己身上的合理理由。
所以，最近最重要的功課，就是利用算去年所得稅的機會，好好評估一下如果我買房子，會有多少稅務上的好處。算完之後，就可以在買房和租房的費用之間，有更精確的評估。
說到 buy vs rent 的比較，我最近發現幾乎所有網路上找得到的試算表，都要求使用者輸入預期的房屋增值率和資金投資報酬率。這種格式的試算表，非常危險，因為輸入的增值率數字對算出來的結果有決定性的影響，差個 0.5% 可能就差很多，而要合理地估計這兩個數字幾乎是不可能的事情。最重要的，是在玩試算表的時候，會因為心理的成見而 second guessing 輸入的數字 - 比如說我用房屋增值率年增 4%，算出來買房極不划算，但我心理（甚至是潛意識）覺得這麼多人都買房子，應該它是 financially 划算的吧？就把房屋增值率改成年增 6%，算出來的結論就會很不同。這麼說來，這個試算表只是一個照妖鏡，照出我心裡早就有的定見，garbage in, garbage out，在使用上一點也不客觀。
正當我對這個問題覺得煩惱的時候，一天有幸在這裡的圖書館找到一本當地出版社出的又舊又破又小本的書，書名叫 "Home ownership : the American myth"。這本書從純個人財務的角度入手，探討買房子造成的效果；我覺得它對我最有幫助的地方，是書中的試算表的編排，把 input 和 output 反過來：要求使用者輸入打算買的房子的參數，還有打算住的年數，試算表去反算在這種情形下，房子的增值率要達到多少才會使得買房有財務上的優勢。這樣一來，輸入的參數是相對之下比較可以預測的東西，而最難以預測的部分變成了 output，不容許我 second guess。最近另一個功課，應該是要照書中的步驟，自己做一個 excel 試算表，做為將來評估的工具之一。
買哪一個區域的房子，聽起來比較像戰術性的問題，但我覺得了解目前市場上有什麼東西，什麼是我買得起的而什麼又是我買不起的，是影響最後決定的重要步驟之一。正好，最近工作比較不忙，應該要好好利用週末的時間，到處走走逛逛，就當是一種 local trip 也行。
基本上，房子通常是一個人人生中最大的幾筆支出之一，所以我寧可過度謹慎。最近，聽到好些朋友買了 1 Million 左右的房子，都覺得他們好大膽。後來我才想到，人家多半是夫妻一起買 1M 的房子，如果我覺得那樣大膽，那我一個人買 500K 的房子，其實是風險更大的事情。想到這邊，就覺得，事情還是要好好從長計議才行…
Sunday, March 07, 2010
2009 所得稅心得：兩個錯誤
最近我初步完成了 2009 個人所得稅的試算。不算還好，一算驚人。我發現自己在計算/規畫所得稅上，似乎犯了兩個重大失誤。我相信這些失誤不會只發生在我一個人身上，現在離美國報稅截止日還有一個多月，我就打鐵趁熱，趕快寫了這篇文章，希望對大家今年或往後的報稅，有些幫助。
我犯的錯誤一是在美國聯邦稅 1040 表格的第十項： Taxable Refunds, Credits, or Offsets of State and Local Income Taxes。以往，如果我有前一年加州州稅的退稅的話，我就很自然地把加州退稅的錢，加在這一項裡，當做所得的一部分。這個做法乍聽之下很合邏輯：既然有州稅退稅，表示再前一年州稅預扣過多，而州稅預扣的部分，沒有計算在聯邦稅的所得裡，所以這些錢並沒有被收過聯邦稅，因此必須要在今年重新算成所得，補繳聯邦稅。
錯誤。至少在某些條件下是錯誤的。在這個項目的說明，有一個但書 "None of your refund is taxable if, in the year you paid the tax, you either (a) did not itemize deductions, or....." 美國聯邦稅允許每個人有 $5700 的 standard deduction（2009 年的金額），而這 standard deduction 是大家都有的。只有州稅預扣超過 $5700 的人，才會去使用 itemized deduction。既然大家都有 standard deduction，那除非前一年的州稅預扣超過 $5700，在計算聯邦稅的時候，才會發生上一段述敘的，州稅預扣的錢未繳聯邦稅的情形。對州稅預扣在 $5700 以下的人（所有只領 TA/RA 的學生和所得不高的人士應該都屬這類），不論州稅預扣是多少錢，都會自動採用 standard deduction，而這個 deduction 是大家都有的，因此不構成州稅預扣的錢未繳聯邦稅的問題（因為預扣的錢比 standard deduction 少的話，在計算聯邦稅的時候，州稅的預扣是完全沒有考慮進來的），也沒有州稅退稅應該要補算成所得的情形。
看起來是很明顯的規則，為什麼自己以前從來沒有注意到哩？剛剛拿出過去的稅表一看，才想起來原來 NR（non-resident）沒有 standard deduction 可以用。我 03-07 都是 NR 身分，所以州稅預扣都是 itemized deduction，所以 04-08 年的所得稅計算的時候，都的確應該把前一年州稅的退稅加回去。08 年是我第一次以 resident 身分報稅，因此 09 年也就是現在在算的所得稅，我第一次符合若前一年使用了 standard deduction 就不必把州稅退稅加為所得的規定。
結論雖然是我沒有犯錯，但我覺得這個是很大的陷阱，特別是之前都以 NR 身分報稅，最近剛畢業變成 R 的新上班族，或者是 NR 身分報稅已滿五年，要轉成 R 身分的學生，要特別注意這個狀況。
至於錯誤二是比較屬於長期規畫的失誤。試算完畢後，我發現自己的聯邦稅和州稅可以各退稅一千餘元，這是一個應該要讓人感到非常傷心的事實。常常我聽到很多人開心地說，今年我可以退稅多少多少錢，基本上這是完全錯誤的觀念 - 退稅的錢，本來就是我的。會發生高金額的退稅，表示我去年對預扣稅的控制不佳，害我把本來可以自由使用的錢，無息借貸給山姆大叔或阿諾，到了報稅結算的時候才討回來。如果過多的預扣沒有發生，這些錢在去年就應該隨著每張 paycheck 進入我的口袋，我可以用它們去吃大餐，去旅行，或去定存賺利息，或投資，或買任何我想要的東西。退稅的發生，就表示我毫無理由地，失去了在去年使用這些本來就是我的錢的機會，是一個任何人都應該小心計算並且避免的事情。
不過，調整每張 paycheck 預扣稅的金額，並沒有那麼 straight forward。理由是，這個金額並沒有辦法自己直接 specify 一個數字，而是要透過 W-4 表格上的 allowance 這個欄位來調整。Allowance 這個數字，最小寫 0（這樣子會預扣最多錢），最大則似乎沒有上限（數字越大，預扣越少），但 allowance 值和預扣稅的金額之間的算式，好像並沒有公布，因此這個調整很難一次到位，需要仔細觀察自己今年預計會有多少所得，因此該繳多少稅，然後推算每張 paycheck 的預扣是否足夠，往往要改動數次 allowance，才能達到一個差不多的數字。
而且，預扣稅的計算式十分愚笨，它的基礎架構是，從每張 paycheck 的金額 extrapolate，來預估全年的所得，然後用那個預估的所得的稅率來預扣。這種情形特別不適用於所得會上下波動的人士，比如說學生暑假做 intern，就會預扣太多，因為它是以假設這個學生整年十二個月都是領這樣的薪水來預扣稅；同理，如果上班族領到一張特別大張的 bonus，那這個 bonus 會被預扣超多稅，因為它的假設是我整年每張 paycheck 都是這麼大張。
所以，最基本的應變原則是，只要發生了任何本薪之外的收入，就應該注意預扣稅的金額，然後採取適當的應對（修改 W-4 的 allowance 值）。調整的目標應該是，要讓預扣恰到好處，明年報稅的時候不會有退稅的發生。不過這裡面有一個玩火的危險，要是預扣太少，明年報稅時補繳太多稅，會被國稅局罰款。預扣稅太多沒有利息，預扣稅太少竟然要罰款，這真是不公平的政府-納稅人關係啊。
另外我也懷疑，預扣稅沒有移除 tax-deferred account 造成的影響。例如我去年的 401k 是放滿 16500 元，這些錢目前是不用繳所得稅的，剛好我的加州州稅就差不多是可以退 16500 x 9%（我的加州州稅邊際稅率）。這部分究竟是怎麼回事，還要再研究一下。
我犯的錯誤一是在美國聯邦稅 1040 表格的第十項： Taxable Refunds, Credits, or Offsets of State and Local Income Taxes。以往，如果我有前一年加州州稅的退稅的話，我就很自然地把加州退稅的錢，加在這一項裡，當做所得的一部分。這個做法乍聽之下很合邏輯：既然有州稅退稅，表示再前一年州稅預扣過多，而州稅預扣的部分，沒有計算在聯邦稅的所得裡，所以這些錢並沒有被收過聯邦稅，因此必須要在今年重新算成所得，補繳聯邦稅。
錯誤。至少在某些條件下是錯誤的。在這個項目的說明，有一個但書 "None of your refund is taxable if, in the year you paid the tax, you either (a) did not itemize deductions, or....." 美國聯邦稅允許每個人有 $5700 的 standard deduction（2009 年的金額），而這 standard deduction 是大家都有的。只有州稅預扣超過 $5700 的人，才會去使用 itemized deduction。既然大家都有 standard deduction，那除非前一年的州稅預扣超過 $5700，在計算聯邦稅的時候，才會發生上一段述敘的，州稅預扣的錢未繳聯邦稅的情形。對州稅預扣在 $5700 以下的人（所有只領 TA/RA 的學生和所得不高的人士應該都屬這類），不論州稅預扣是多少錢，都會自動採用 standard deduction，而這個 deduction 是大家都有的，因此不構成州稅預扣的錢未繳聯邦稅的問題（因為預扣的錢比 standard deduction 少的話，在計算聯邦稅的時候，州稅的預扣是完全沒有考慮進來的），也沒有州稅退稅應該要補算成所得的情形。
看起來是很明顯的規則，為什麼自己以前從來沒有注意到哩？剛剛拿出過去的稅表一看，才想起來原來 NR（non-resident）沒有 standard deduction 可以用。我 03-07 都是 NR 身分，所以州稅預扣都是 itemized deduction，所以 04-08 年的所得稅計算的時候，都的確應該把前一年州稅的退稅加回去。08 年是我第一次以 resident 身分報稅，因此 09 年也就是現在在算的所得稅，我第一次符合若前一年使用了 standard deduction 就不必把州稅退稅加為所得的規定。
結論雖然是我沒有犯錯，但我覺得這個是很大的陷阱，特別是之前都以 NR 身分報稅，最近剛畢業變成 R 的新上班族，或者是 NR 身分報稅已滿五年，要轉成 R 身分的學生，要特別注意這個狀況。
至於錯誤二是比較屬於長期規畫的失誤。試算完畢後，我發現自己的聯邦稅和州稅可以各退稅一千餘元，這是一個應該要讓人感到非常傷心的事實。常常我聽到很多人開心地說，今年我可以退稅多少多少錢，基本上這是完全錯誤的觀念 - 退稅的錢，本來就是我的。會發生高金額的退稅，表示我去年對預扣稅的控制不佳，害我把本來可以自由使用的錢，無息借貸給山姆大叔或阿諾，到了報稅結算的時候才討回來。如果過多的預扣沒有發生，這些錢在去年就應該隨著每張 paycheck 進入我的口袋，我可以用它們去吃大餐，去旅行，或去定存賺利息，或投資，或買任何我想要的東西。退稅的發生，就表示我毫無理由地，失去了在去年使用這些本來就是我的錢的機會，是一個任何人都應該小心計算並且避免的事情。
不過，調整每張 paycheck 預扣稅的金額，並沒有那麼 straight forward。理由是，這個金額並沒有辦法自己直接 specify 一個數字，而是要透過 W-4 表格上的 allowance 這個欄位來調整。Allowance 這個數字，最小寫 0（這樣子會預扣最多錢），最大則似乎沒有上限（數字越大，預扣越少），但 allowance 值和預扣稅的金額之間的算式，好像並沒有公布，因此這個調整很難一次到位，需要仔細觀察自己今年預計會有多少所得，因此該繳多少稅，然後推算每張 paycheck 的預扣是否足夠，往往要改動數次 allowance，才能達到一個差不多的數字。
而且，預扣稅的計算式十分愚笨，它的基礎架構是，從每張 paycheck 的金額 extrapolate，來預估全年的所得，然後用那個預估的所得的稅率來預扣。這種情形特別不適用於所得會上下波動的人士，比如說學生暑假做 intern，就會預扣太多，因為它是以假設這個學生整年十二個月都是領這樣的薪水來預扣稅；同理，如果上班族領到一張特別大張的 bonus，那這個 bonus 會被預扣超多稅，因為它的假設是我整年每張 paycheck 都是這麼大張。
所以，最基本的應變原則是，只要發生了任何本薪之外的收入，就應該注意預扣稅的金額，然後採取適當的應對（修改 W-4 的 allowance 值）。調整的目標應該是，要讓預扣恰到好處，明年報稅的時候不會有退稅的發生。不過這裡面有一個玩火的危險，要是預扣太少，明年報稅時補繳太多稅，會被國稅局罰款。預扣稅太多沒有利息，預扣稅太少竟然要罰款，這真是不公平的政府-納稅人關係啊。
另外我也懷疑，預扣稅沒有移除 tax-deferred account 造成的影響。例如我去年的 401k 是放滿 16500 元，這些錢目前是不用繳所得稅的，剛好我的加州州稅就差不多是可以退 16500 x 9%（我的加州州稅邊際稅率）。這部分究竟是怎麼回事，還要再研究一下。
Sunday, January 31, 2010
惱人的房事5
春去秋來，不知不覺 2009 年已經結束，離我目前房子的一年租約到期，很快地已經只剩三個月左右了！去年我簽約一年的時候，心裡想，在這一年之內，我應該一定會買了房子了；不過後來，我做了 "沒有拿到綠卡"、"沒有確定一定會留在美國"、"沒有存到 20% 的 downpay" 之前不打算買房子的 "三不" 結論，買房子的事情被暫時凍結，而且看來在四月底前不會有什麼變化。所以，我又得重新評估我的房事。
本來，目前這個三樓的 apartment 讓我非常滿意，而且我們社區的施工也結束了，不再有噪音的干擾。搬家這麼麻煩的事，能夠的話理所當然應該要避免才對，直接續約一年，看起來是非常合情合理的選擇。不過最近有不少新的事件發生，讓我對是否續約一事，有了相當程度的動搖。
第一，本社區的治安最近亮起紅燈。在先前為了集結住戶，反抗租屋公司的施工而設立的 mailing group 上，有人開始抱怨車子/apartment 被人 break in。不抱怨還好，一旦有人開了第一槍，事情才整個爆發開來，原來我這一棟 apartment 共48戶，就有三戶在最近六個月內被 break in，聽起來相當糟糕 - 可能是因為本棟離社區入口比較近，比較容易成為小偷的目標吧？
更神奇的，不但有外賊，還有內鬼。上個月，我去洗衣服的路上，我發現我們這棟的一樓有一戶被警察強制 evict，門上貼了市政府的 evict 公告，驅逐的理由很好笑，是因為住戶違反了市政 code 其中一條：任何人不得在住宅內開設按摩服務場所。原來我們社區裡，還有人搞起地下經濟來了？但後來，有人開始在 mailing group 上抱怨之後，我才知道原來這個按摩店，還不是普通的按摩店，而是我們在台灣報紙上都讀過的 「色情按摩入侵住宅區」的那種情形。難怪更早之前，我有一次去洗衣服的時候，有看到像幫派分子的人在我們停車場裡開著引擎等人…就像這樣子，很多事情被住戶們在 mailing group 上慢慢拼湊起來，而 management office 很誇張的完全沒有採取任何行動或說明。
古代有孟母三遷。雖然我還沒有小孩，不過住在治安惡化又缺乏有效管理的地區，似乎也不太理想。
第二個考慮，則是預算的問題。自從去年九月，我變成 H1b 身分之後，每個月又要多付 social security 和 medicare 兩稅，每張 pay check 又有 7-8% 的錢被山姆大叔給收走。目前我的房租 $1200/月，是在施工非常時間的價錢，現在施工完成，漲價應該是無法避免的。稍微計算一下，就可以發現，如果我想快點達成 "存20% downpay" 的目標，經濟上絕對正確的選擇是不要繼續一個人住，應該找個室友，合租 2-bedroom，這樣子每個月房租應該可以輕易壓到 $900 以下。之間的差距，可以讓我每個月多吃十次外食、暖氣盡量開，還可以有剩。
但奇妙的是，雖然你知道，我知道，獨眼龍也知道，兩個人合住才是經濟上最合理的選擇，我現在就是很難說服自己，為什麼我應該要找個室友。可能是一個人自由自在慣了，沒辦法走回頭路。這個自由的代價實在有夠貴。我想，如果是之前稍有認識，知道是怎麼樣的人，我或許還可以考慮；如果最後變成要上網徵室友，我可能就會算了。
說也奇怪，之前不論在 LA 或 Gainesville，我都是一定下來就沒有搬過家。來到灣區之後，才變成一直為房事煩惱。四月一轉眼就到了，該如何是好呢？
本來，目前這個三樓的 apartment 讓我非常滿意，而且我們社區的施工也結束了，不再有噪音的干擾。搬家這麼麻煩的事，能夠的話理所當然應該要避免才對，直接續約一年，看起來是非常合情合理的選擇。不過最近有不少新的事件發生，讓我對是否續約一事，有了相當程度的動搖。
第一，本社區的治安最近亮起紅燈。在先前為了集結住戶，反抗租屋公司的施工而設立的 mailing group 上，有人開始抱怨車子/apartment 被人 break in。不抱怨還好，一旦有人開了第一槍，事情才整個爆發開來，原來我這一棟 apartment 共48戶，就有三戶在最近六個月內被 break in，聽起來相當糟糕 - 可能是因為本棟離社區入口比較近，比較容易成為小偷的目標吧？
更神奇的，不但有外賊，還有內鬼。上個月，我去洗衣服的路上，我發現我們這棟的一樓有一戶被警察強制 evict，門上貼了市政府的 evict 公告，驅逐的理由很好笑，是因為住戶違反了市政 code 其中一條：任何人不得在住宅內開設按摩服務場所。原來我們社區裡，還有人搞起地下經濟來了？但後來，有人開始在 mailing group 上抱怨之後，我才知道原來這個按摩店，還不是普通的按摩店，而是我們在台灣報紙上都讀過的 「色情按摩入侵住宅區」的那種情形。難怪更早之前，我有一次去洗衣服的時候，有看到像幫派分子的人在我們停車場裡開著引擎等人…就像這樣子，很多事情被住戶們在 mailing group 上慢慢拼湊起來，而 management office 很誇張的完全沒有採取任何行動或說明。
古代有孟母三遷。雖然我還沒有小孩，不過住在治安惡化又缺乏有效管理的地區，似乎也不太理想。
第二個考慮，則是預算的問題。自從去年九月，我變成 H1b 身分之後，每個月又要多付 social security 和 medicare 兩稅，每張 pay check 又有 7-8% 的錢被山姆大叔給收走。目前我的房租 $1200/月，是在施工非常時間的價錢，現在施工完成，漲價應該是無法避免的。稍微計算一下，就可以發現，如果我想快點達成 "存20% downpay" 的目標，經濟上絕對正確的選擇是不要繼續一個人住，應該找個室友，合租 2-bedroom，這樣子每個月房租應該可以輕易壓到 $900 以下。之間的差距，可以讓我每個月多吃十次外食、暖氣盡量開，還可以有剩。
但奇妙的是，雖然你知道，我知道，獨眼龍也知道，兩個人合住才是經濟上最合理的選擇，我現在就是很難說服自己，為什麼我應該要找個室友。可能是一個人自由自在慣了，沒辦法走回頭路。這個自由的代價實在有夠貴。我想，如果是之前稍有認識，知道是怎麼樣的人，我或許還可以考慮；如果最後變成要上網徵室友，我可能就會算了。
說也奇怪，之前不論在 LA 或 Gainesville，我都是一定下來就沒有搬過家。來到灣區之後，才變成一直為房事煩惱。四月一轉眼就到了，該如何是好呢？
Saturday, August 08, 2009
惱人的房事4
有一陣子沒有上來寫關於房子的文章了。原因是前陣子 agent 媽媽帶我看了兩次房子之後，大概覺得這樣瞎看下去不是辦法，畢竟我這個人到底有多少購買力，都只是憑我一張嘴在那邊說。如果我像那個電影《Catch Me if You Can》的主角一樣高竿的話，可能到目前為止她知道的所有事都是假的。所以她就要我先去做一個 pre-approval，就是由 lender 來預先核定我大概可以借多少錢的手續，以確認我是真貨，她值得在我身上花更多時間。
但是因為我一直在要直接找某銀行，或找 mortgage broker 做 pre-approval 兩個選擇之間搖擺不定，在這個階段不知不覺就卡了一個多月。後來，眼看拖下去沒有意義，就找了我的 agent 推薦的 loan broker 做了 pre-approval。分析的結果頗讓我意外，因為我似乎可以借比我本來自以為已經 aggressive 的 loan amount 更多的錢。雖然說，我從來沒有興趣買到那個價位的房子，而且我也不知道 max out 我可以借的錢的話，我每個月貸款的支出要從哪裡變出來（那個支出的數字，感覺就是我除了養房子之外，什麼也不用做了），不過知道自己有比本來期望強大約 15% 的購買力，還是頗值得開心的事。
於是今天我又和 agent 媽媽出去看房子了。結果，看到了一戶我相當喜歡的 condo，當下我就跟 agent 媽媽說，我們來研究一下，要不要提一個 offer 給賣家。不過在說話的當下，我心裡也隱隱約約感覺，這樣是不是動作太快，雖然嘴上喊衝，實際上心裡卻是虛的。在虛什麼，其實我也不瞭，不過一個大致的思想輪廓是，最近工作真的是太忙、超忙，忙到連跟自己好好對話的時間都沒有，醒了就是工作，做累了就睡，除了每週固定兩次和朋友去運動，跟慣常的星期六絕對休息日之外，幾乎所有的時間都在工作，感覺壓力很大，心很不安，而身不由己。感覺我已經為了工作賺錢，失去了自己的人生和靈魂（以前在學校的時候，工作時間一樣長，甚至更長，但是我從來不覺得我是不自由的），每天過著不知道在幹嘛的生活。這個心情，感覺非常適合用五月天樂團成名曲之一的《瘋狂世界》的副歌來表述：「我好想好想飛，逃離這個瘋狂世界，那麼多苦，那麼多累，那麼多莫名的傷悲~~」沒聽過這首歌的朋友，請看下面的 MTV。說實話，這個樂團剛出道的時候，我總覺得這首歌有一種鼓勵生活不如意的人去自殺的奇怪意象。不過請大家放心，我當然不會做出什麼奇怪的舉動來，畢竟這個世界是非常、非常有趣的。
Anyway 話題扯得太遠了，讓我們回到主題，買房子的事情上來。今天下午看完房子之後，因為明天是父親節，我就到也住在南灣的小叔叔家，和小叔叔一家人，以及暑假來探親的姨公姨婆一起聚餐。其間，和長住在灣區的小叔叔，聊了不少買房子的事（其實我覺得我們兩個人的意見差異不小，所以與其說是討論，不如說是各自表述意見。我知道小叔叔會看到這篇文章，我想跟你說，你的意見很有幫助，雖然兩個人討論的時候感覺交集不多，但是這個討論本身是很好的。要特別感謝你），讓我又多了不少想法，摘要如下：
1.在某個層面上，我是個自由重於一切的人。然而自由不是輕鬆隨便，不用付出代價就可以得到的，想想多少古人，為了自由，連命都不要，就可以知道 At times, freedom comes with a hefty price. 就我目前的居住狀況來看，因為我討厭家裡有別人讓我覺得不自由，我寧可一個人付更多的房租，一個人住在一個 one bedroom 裡，而我對這種額外的付出，覺得安然自得，我付了代價，換到了我想要的自由。如果，更提高一個層次來看，我若不買房子，而每年得多交出相當程度的所得稅給 IRS，不同樣也是用金錢，去換取更大程度（不背房產、不背房貸）的自由？如果我能夠接受前面那個付出，而卻一直想避開後面這個付出，那本身在邏輯上，似乎有點不通。難怪我對於買房子這個決定，一直覺得有點怪怪的、卡卡的，可能問題的癥結點就在這邊。
2.今天我們也討論到了身分（對旅居美國的人，"身分"指的就是綠卡，也就是美國的永久居留權）的事情。這個對我來說，一直是買房子最大的潛在風險，畢竟要是在 H-1 簽證的階段被公司開除，那我只有 30 天的時間要處理好一切事情，離開美國。這個時候，如果手上握有擺脫不掉的房產，將會有災難性的後果。當然，做人要對自己有信心，到目前為止，我是相信自己被 layoff 的機率是 extremely remote，不過這個機率當然不等於零。做一個投資決定的時候，不能只往壞的一面看（如果事情變得怎樣怎樣壞，那我就會怎樣怎樣慘），也要往好的一面想（如果事情發展怎樣怎樣順利，而我現在做了某個決定，未來就會產生怎樣的好處）。買房子就長期來說，應該是財務上合理的決定，但是，是不是現在，當然很難說，畢竟未來沒有人能預測（就像我在另篇文章說到的，如果我真能預測這麼準的話，那直接預測明天樂透開幾號最快），不管往任何方向去決定，都無法免除在未來發現這個決定不是最適合自己的可能性。
說到這邊，讓我想起來在第二次出去看房子的時候的一個經驗。我們去到一戶 condo，屋主在家，但是他才買了這個房子三個月（所以當我們問起他有關這個社區的事的時候，他一問三不知），就想要脫手賣掉。問起他為什麼買了三個月就要賣，他只說，發現不喜歡這個房子的格局。不過我和 agent 媽媽都覺得，這個屋主沒有說真話，從房子裡的情形看起來（感覺他根本還沒有 settle down，或是已經準備要搬走，東西散落一地，睡覺是在地上用睡袋），很明顯的他若不是財務上發生了困難，有可能是被 layoff，就是人生出了別的重大狀況，反正就是一整個看起來很慘的樣子，比留學生剛到美國還沒 settle down 的情況還混亂得多。離開那一家，心情頓時很沈重，我還跟 agent 媽媽說，妳千萬別讓我也變成那個樣子。她笑著說不會，但是這種事情，又有誰能保證？
3. 最後，讓我最難以 figure out 的一件事，就是我到底要不要長期待在美國這個問題。我一直感覺，長期待在美國，而心裡卻沒有認同這個是自己的家，對人的心靈有極大的傷害。國中的時候看陳之藩寫的《失根的蘭花》，雖然感覺得出那是一篇相當沈重的文章，但真正的箇中滋味，當然是人到了美國之後，才能慢慢體會。我覺得，我自己的這個現象的描述是，從出國的那一天開始，我就像搭上了一台開往另一個不同時空，一個和本來在台灣的我會走上的生命軌跡通往不同的平行宇宙的太空船。我熟悉的台灣，離我越來越遠，每次回家，總是覺得雖熟悉又新鮮，一種無法解釋的奇妙感覺，而這種感覺會雖著家人變老、朋友成家、社會環境變化，一次比一次強烈，好像自己突然跨越了平行宇宙，到了一個和自己記憶裡完全不同的時空。相對的，雖然我大部分時間在美國，卻仍然完全不融入這個社會，對所有新聞時事漠不關心，反正那不是我的家，也不曾真正積極去建立自己的人際網路。久而久之，感覺我熟悉的台灣離我日漸遙遠，而我也沒有真正搭上美國社會這另一班車。我落在時間和空間的裂縫裡，而這個裂縫裡，只有非常非常少數的人存在（就是和我一樣來美國留學，然後一樣迷惘的這些人）。我在台灣的家人朋友多半很難理解我在想什麼，長居美國的人而且把它視為家鄉的人，恐怕也難以理解我在想什麼。日復一日的，我得跟這種莫名其妙的狀態對抗（我甚至無法非常精確地描述，我要對抗的是什麼東西，前段文字是一個嘗試，但是我不覺得 I did a good job），感覺對自己的心靈能量，是極大的損耗，就像《哈利波特》裡佛地魔把自己的靈魂分成七片，東藏一點，西藏一點，整個人就不再完整了，那種情形。而且，就連陳之藩教授這種在美國多年，早就已經是 well established，安身立命的人，都會寫出像《失根的蘭花》這樣的文章，我就可以知道，這種想法是不可能隨時間而消除的。我如果選擇留在美國，就要沒有選擇地面對它。
不過，在美國生活久了，對於突然間丟下一切，回台灣發展，又多少有些恐懼。這個是另個話題，暫時壓下不提。總之，對於自己到底想要怎樣，本身就已經是一個夠困難的決定，如果還把房子這種額外的變數也連進來，問題只會變得更難解。在這個結論下，可能的決定有兩個： (A) 如果覺得買房子是正確的，那不論未來會往哪走，都要買。如果未來有別的人生決定，那麼就要不論賺賠，都把房子賣掉，然後告訴自己，我在過去的時間點，做了我所能做的最好的決定，然後不要後悔。人生的每一個階段都有不同的變數，人不能看著照後鏡，然後對自己說，如果我當時怎樣怎樣就好了（如果你那時候能知道這些，你當然就會怎樣怎樣了，問題就是你不知道，拿新產生的狀況做為 input，去質疑甚至後悔在這些狀況還是未知的情形下做的決定，是不必要地懲罰自己，對自己無理苛刻的行為）。話雖這麼說，但人生能如此豁達的，又有幾人？(B)等到人生軌跡確定了，再來買房子。不過人生總是充滿不確定，所謂等到人生軌跡"夠"確定，對我這種生性飄忽不定的人來說，恐怕也是不容易的。
拉裡拉雜地寫了這許多，主要的目的，在於跟自己對話，理清自己的想法。現在夜深人靜，我坐在電腦前感覺通體舒暢，好像已經很久，沒有這樣去探究自己內心。我覺得，寫作是非常非常好的自我了解的過程。很多時候，雖然筆下呈現的是一團混亂，但是當這些混亂從心裡轉移到了紙上，自己的心靈就越來越清晰。如果我有《哈利波特》裡的儲思盆就好了！
最後，附上我今天喜歡的 condo 的照片數張，讓大家參考一下，我愛的這個房子到底長什麼樣子：
【從二樓庭園往上望，我看的那戶公寓是在四樓（頂樓）有個被樹擋住的門旁邊一戶】
【上到四樓，從公寓門口往下望】
【玄關】
【客餐廳格局方正，感覺很寬敞】
【往另一個方向拍，注意拍攝時間稍有不同，這張照片是後來又回去再拍的】
【廚房】
【主臥室】
【主臥室另一角】
【主臥 walk in closet】
【主臥的浴缸，這間浴室超大，兩側有兩個洗手台】
【這是其中一個洗手台，另一邊是對稱的】
【副臥就小得多】
【社區游泳池，從四樓望下去】
【附近的公園】
【社區的一角】
但是因為我一直在要直接找某銀行，或找 mortgage broker 做 pre-approval 兩個選擇之間搖擺不定，在這個階段不知不覺就卡了一個多月。後來，眼看拖下去沒有意義，就找了我的 agent 推薦的 loan broker 做了 pre-approval。分析的結果頗讓我意外，因為我似乎可以借比我本來自以為已經 aggressive 的 loan amount 更多的錢。雖然說，我從來沒有興趣買到那個價位的房子，而且我也不知道 max out 我可以借的錢的話，我每個月貸款的支出要從哪裡變出來（那個支出的數字，感覺就是我除了養房子之外，什麼也不用做了），不過知道自己有比本來期望強大約 15% 的購買力，還是頗值得開心的事。
於是今天我又和 agent 媽媽出去看房子了。結果，看到了一戶我相當喜歡的 condo，當下我就跟 agent 媽媽說，我們來研究一下，要不要提一個 offer 給賣家。不過在說話的當下，我心裡也隱隱約約感覺，這樣是不是動作太快，雖然嘴上喊衝，實際上心裡卻是虛的。在虛什麼，其實我也不瞭，不過一個大致的思想輪廓是，最近工作真的是太忙、超忙，忙到連跟自己好好對話的時間都沒有，醒了就是工作，做累了就睡，除了每週固定兩次和朋友去運動，跟慣常的星期六絕對休息日之外，幾乎所有的時間都在工作，感覺壓力很大，心很不安，而身不由己。感覺我已經為了工作賺錢，失去了自己的人生和靈魂（以前在學校的時候，工作時間一樣長，甚至更長，但是我從來不覺得我是不自由的），每天過著不知道在幹嘛的生活。這個心情，感覺非常適合用五月天樂團成名曲之一的《瘋狂世界》的副歌來表述：「我好想好想飛，逃離這個瘋狂世界，那麼多苦，那麼多累，那麼多莫名的傷悲~~」沒聽過這首歌的朋友，請看下面的 MTV。說實話，這個樂團剛出道的時候，我總覺得這首歌有一種鼓勵生活不如意的人去自殺的奇怪意象。不過請大家放心，我當然不會做出什麼奇怪的舉動來，畢竟這個世界是非常、非常有趣的。
Anyway 話題扯得太遠了，讓我們回到主題，買房子的事情上來。今天下午看完房子之後，因為明天是父親節，我就到也住在南灣的小叔叔家，和小叔叔一家人，以及暑假來探親的姨公姨婆一起聚餐。其間，和長住在灣區的小叔叔，聊了不少買房子的事（其實我覺得我們兩個人的意見差異不小，所以與其說是討論，不如說是各自表述意見。我知道小叔叔會看到這篇文章，我想跟你說，你的意見很有幫助，雖然兩個人討論的時候感覺交集不多，但是這個討論本身是很好的。要特別感謝你），讓我又多了不少想法，摘要如下：
1.在某個層面上，我是個自由重於一切的人。然而自由不是輕鬆隨便，不用付出代價就可以得到的，想想多少古人，為了自由，連命都不要，就可以知道 At times, freedom comes with a hefty price. 就我目前的居住狀況來看，因為我討厭家裡有別人讓我覺得不自由，我寧可一個人付更多的房租，一個人住在一個 one bedroom 裡，而我對這種額外的付出，覺得安然自得，我付了代價，換到了我想要的自由。如果，更提高一個層次來看，我若不買房子，而每年得多交出相當程度的所得稅給 IRS，不同樣也是用金錢，去換取更大程度（不背房產、不背房貸）的自由？如果我能夠接受前面那個付出，而卻一直想避開後面這個付出，那本身在邏輯上，似乎有點不通。難怪我對於買房子這個決定，一直覺得有點怪怪的、卡卡的，可能問題的癥結點就在這邊。
2.今天我們也討論到了身分（對旅居美國的人，"身分"指的就是綠卡，也就是美國的永久居留權）的事情。這個對我來說，一直是買房子最大的潛在風險，畢竟要是在 H-1 簽證的階段被公司開除，那我只有 30 天的時間要處理好一切事情，離開美國。這個時候，如果手上握有擺脫不掉的房產，將會有災難性的後果。當然，做人要對自己有信心，到目前為止，我是相信自己被 layoff 的機率是 extremely remote，不過這個機率當然不等於零。做一個投資決定的時候，不能只往壞的一面看（如果事情變得怎樣怎樣壞，那我就會怎樣怎樣慘），也要往好的一面想（如果事情發展怎樣怎樣順利，而我現在做了某個決定，未來就會產生怎樣的好處）。買房子就長期來說，應該是財務上合理的決定，但是，是不是現在，當然很難說，畢竟未來沒有人能預測（就像我在另篇文章說到的，如果我真能預測這麼準的話，那直接預測明天樂透開幾號最快），不管往任何方向去決定，都無法免除在未來發現這個決定不是最適合自己的可能性。
說到這邊，讓我想起來在第二次出去看房子的時候的一個經驗。我們去到一戶 condo，屋主在家，但是他才買了這個房子三個月（所以當我們問起他有關這個社區的事的時候，他一問三不知），就想要脫手賣掉。問起他為什麼買了三個月就要賣，他只說，發現不喜歡這個房子的格局。不過我和 agent 媽媽都覺得，這個屋主沒有說真話，從房子裡的情形看起來（感覺他根本還沒有 settle down，或是已經準備要搬走，東西散落一地，睡覺是在地上用睡袋），很明顯的他若不是財務上發生了困難，有可能是被 layoff，就是人生出了別的重大狀況，反正就是一整個看起來很慘的樣子，比留學生剛到美國還沒 settle down 的情況還混亂得多。離開那一家，心情頓時很沈重，我還跟 agent 媽媽說，妳千萬別讓我也變成那個樣子。她笑著說不會，但是這種事情，又有誰能保證？
3. 最後，讓我最難以 figure out 的一件事，就是我到底要不要長期待在美國這個問題。我一直感覺，長期待在美國，而心裡卻沒有認同這個是自己的家，對人的心靈有極大的傷害。國中的時候看陳之藩寫的《失根的蘭花》，雖然感覺得出那是一篇相當沈重的文章，但真正的箇中滋味，當然是人到了美國之後，才能慢慢體會。我覺得，我自己的這個現象的描述是，從出國的那一天開始，我就像搭上了一台開往另一個不同時空，一個和本來在台灣的我會走上的生命軌跡通往不同的平行宇宙的太空船。我熟悉的台灣，離我越來越遠，每次回家，總是覺得雖熟悉又新鮮，一種無法解釋的奇妙感覺，而這種感覺會雖著家人變老、朋友成家、社會環境變化，一次比一次強烈，好像自己突然跨越了平行宇宙，到了一個和自己記憶裡完全不同的時空。相對的，雖然我大部分時間在美國，卻仍然完全不融入這個社會，對所有新聞時事漠不關心，反正那不是我的家，也不曾真正積極去建立自己的人際網路。久而久之，感覺我熟悉的台灣離我日漸遙遠，而我也沒有真正搭上美國社會這另一班車。我落在時間和空間的裂縫裡，而這個裂縫裡，只有非常非常少數的人存在（就是和我一樣來美國留學，然後一樣迷惘的這些人）。我在台灣的家人朋友多半很難理解我在想什麼，長居美國的人而且把它視為家鄉的人，恐怕也難以理解我在想什麼。日復一日的，我得跟這種莫名其妙的狀態對抗（我甚至無法非常精確地描述，我要對抗的是什麼東西，前段文字是一個嘗試，但是我不覺得 I did a good job），感覺對自己的心靈能量，是極大的損耗，就像《哈利波特》裡佛地魔把自己的靈魂分成七片，東藏一點，西藏一點，整個人就不再完整了，那種情形。而且，就連陳之藩教授這種在美國多年，早就已經是 well established，安身立命的人，都會寫出像《失根的蘭花》這樣的文章，我就可以知道，這種想法是不可能隨時間而消除的。我如果選擇留在美國，就要沒有選擇地面對它。
不過，在美國生活久了，對於突然間丟下一切，回台灣發展，又多少有些恐懼。這個是另個話題，暫時壓下不提。總之，對於自己到底想要怎樣，本身就已經是一個夠困難的決定，如果還把房子這種額外的變數也連進來，問題只會變得更難解。在這個結論下，可能的決定有兩個： (A) 如果覺得買房子是正確的，那不論未來會往哪走，都要買。如果未來有別的人生決定，那麼就要不論賺賠，都把房子賣掉，然後告訴自己，我在過去的時間點，做了我所能做的最好的決定，然後不要後悔。人生的每一個階段都有不同的變數，人不能看著照後鏡，然後對自己說，如果我當時怎樣怎樣就好了（如果你那時候能知道這些，你當然就會怎樣怎樣了，問題就是你不知道，拿新產生的狀況做為 input，去質疑甚至後悔在這些狀況還是未知的情形下做的決定，是不必要地懲罰自己，對自己無理苛刻的行為）。話雖這麼說，但人生能如此豁達的，又有幾人？(B)等到人生軌跡確定了，再來買房子。不過人生總是充滿不確定，所謂等到人生軌跡"夠"確定，對我這種生性飄忽不定的人來說，恐怕也是不容易的。
拉裡拉雜地寫了這許多，主要的目的，在於跟自己對話，理清自己的想法。現在夜深人靜，我坐在電腦前感覺通體舒暢，好像已經很久，沒有這樣去探究自己內心。我覺得，寫作是非常非常好的自我了解的過程。很多時候，雖然筆下呈現的是一團混亂，但是當這些混亂從心裡轉移到了紙上，自己的心靈就越來越清晰。如果我有《哈利波特》裡的儲思盆就好了！
最後，附上我今天喜歡的 condo 的照片數張，讓大家參考一下，我愛的這個房子到底長什麼樣子：
【從二樓庭園往上望，我看的那戶公寓是在四樓（頂樓）有個被樹擋住的門旁邊一戶】
【上到四樓，從公寓門口往下望】
【玄關】
【客餐廳格局方正，感覺很寬敞】
【往另一個方向拍，注意拍攝時間稍有不同，這張照片是後來又回去再拍的】
【廚房】
【主臥室】
【主臥室另一角】
【主臥 walk in closet】
【主臥的浴缸，這間浴室超大，兩側有兩個洗手台】
【這是其中一個洗手台，另一邊是對稱的】
【副臥就小得多】
【社區游泳池，從四樓望下去】
【附近的公園】
【社區的一角】Saturday, June 13, 2009
惱人的房事3
今天，我請上次在公司 cafeteria 擺攤認識的房屋 agent（是一個美國籍的媽媽）帶我開始找房子的旅程。看房新手第一天上路，四個小時看了十幾戶要賣的房子，大小、新舊、屋況等等各有不同，看得我眼花撩亂，頭昏眼花。不過似乎對理清我想要什麼樣屋況的房子，頗有幫助，一路上 agent 媽媽頗有得色，頻頻點頭又作筆記；我則是一頭霧水，除了一些非常 general 的 comments 之外，也說不上有什麼心得。看到的房子，扣掉幾個不喜歡，一定不考慮的之外，剩下有四五間我都覺得不差，但也沒有好到想要馬上開始採取進一步行動。
幾個小時的 trip 下來，我發現幾件事。第一是，可能我對自己想要住什麼樣的房子還搞不太清楚，所以會發生這個也不錯，那個也挺好，但沒有一個讓我覺得，啊，就是要這個樣子的房子。第二是，我對真正要買房子這件事，不管是心理上或是財務上，都沒有做好準備，所以房子雖然在看，但看得很心虛，因為我知道我根本就還沒有完全打算好要 move forward。這麼說來，除非突然不小心看到一間樣樣完美，價格又低廉的房子，不然採取行動的可能性極低；在這種情形下，到處看房子或許也只是浪費時間吧？
為了把看房子這件事在財務上到底有怎樣的 implication 給弄得更清楚，我又重新造訪了之前我覺得很有幫助的網站。這個網站上，有一個 rent vs buy 的 comparison，我幾個月前看的時候，覺得它寫得很好。一別數月，重新再次造訪，發現作者更是別創蹊徑，求新求變，做出了一個相當強大的 rent vs buy calculator，讓你代入自己的數字，來決定要買或是租房子。該網頁的 link 在
http://michaelbluejay.com/house/rentvsbuy.html
玩了一會兒這個 calculator，發現了幾個重要的心得，在此做一記錄，與大家分享，並歡迎指教：
買房子比租房子每定期（eg 每個月）要花更多錢，這個是大家都知道的事情。一般時候想鼓勵你買房子的人，都會說，啊，你買房子是強迫投資，會 build 你的 equity，來 offset 這個更高的 cost。這個說法，在好幾個層面上，似是而非，以下一一分析。
第一，沒有買房子的人，因為花在住宿上的金錢較少，因此手上就有額外的現金。這些現金，如果交在月光族手上，到了月底全都吃喝玩樂敗光了，那的確，買房子有強迫儲蓄，build up equity 的效果；但是，如果我們現在討論的，是一個對金錢很有 sense，很 disciplined 的投資人，那顯然他不會把這些錢全部敗掉，而是去尋找其它的投資機會。所以買房子，不單是跟租房子比 cost，還要考慮未買房子的情形下，省下的錢的投資成果。這就是 CC 在上一篇文章的回文裡，提到的機會成本。不過，就連我自己這麼 disciplined 的人，我都很難信任自己能夠三十年如一日，把因為租房子省下來的錢，拿去做正確的投資，而不是跑去買單眼數位相機、去坐遊輪、去改裝家庭劇院、或去買車等等等。能花錢的機會太多、誘惑太多，強迫儲蓄有時並不是完全沒有好處。
第二，買房子本身也應該被視為一種投資，房子也會增值。所以事實上，要拿來比較的，在天平的左端（買了房子的情形）是買房子投入的金錢造成的資本增值 - 買房子花去的 cost（利息、維修、保險等），對上在天平的右端（沒買房子的情形）是 手上現金投資的資本增值 - 租房子的 cost。
第三，要比較這天平左右端，要做非常多對未來的假設，而且假設的 time horizon 都是幾十年。這些假設是不是能成立，在計算的時候根本無從知曉，所以，算了半天，可能也是白算。不過以下讓我大致說說我的想法。
1. 我覺得買房子，以"長期持有"的資本增值來說，並不是特別好的投資。我的想法是，房市雖然有短期上下大幅的震動，但長期來說，如果是人口穩定的區域，房價的成長不應該超過通膨率太多，不然就會演變成，窮人越來越買不起房子，而富人（擁有房子的人）財富無限增殖。實在很難想像，這種社會要怎麼取得平衡，而不會引發暴動或革命。長期投資的 low benchmark 就是要打敗通膨，如果一個投資注定會自我修正，以和通膨差不多的速度成長，那它很難會是好的長期投資。
早期來到美國的移民，有人從印第安人手上，以當時購買力大約值現在一千美金的錢，買下了 Manhattan Island。有人說那是史上最成功的房地產投資。持相反論調的人說，如果有人在當時有一千元美金，而且把它投資在別的地方，經過這麼多年，那一千美金的增殖，大約也足以買下今天的整個 Manhattan Island。至於這個結論是如何計算的，我是沒有深究 - 那個時候，不要說是紐約證券交易所，連紐約甚至美國都不知道在哪裡哩。
2. 但買房子以短期持有來說，是非常 powerful 的投資。關鍵在於投入的成本和可以增殖的資本，不成比例。我只要出房價的 20% 或更低的 down payment，但是整個房子 100% 的增殖，都是我的（如果我把房子賣掉的話），從投資的角度來看，等於是我去借錢，來投入房地產。借錢來投資，似乎比較常見的也只有買屋這個選項，除非我是開基金公司的，不然，如果說我，hey 我想借個幾十萬來買股票，可能沒有人會理我。但借個幾十萬來買房子，卻是非常常見，天天都有人在做的事情。但相對的，借錢買房子，同時也使得從投資角度來看房子價值增殖的門坎變高。簡單說來，房子增殖的速度，最好比 mortgage 的利率高，才算得上是好的投資（當然買房子不是純投資，所以這個門坎應該要下修一點）。
3. 但相對的，再從投資的角度來看，買房子其實也是相當危險的投資。沒買房子，手上有現金的人，擁有自由，可以做任何他覺得正確的投資。雖然說，世界上很難有任何一項投資長期 out-perform 其它投資選項，但投資理論的基本，教我們要 diversify。所以聰明的投資人，可能依照一個自己覺得 comfortable 的比例，同時投有股票、債券、房地產基金、貴金屬等等不同投資，所以僅管單項投資的成果有好有壞，整體而言他不會過得太差。相對的，買了房子的人，不但被迫把大量資金集中投入房地產，而且還把所有錢，投在 one and the only one house 上，這以分散風險的角度來看，是壞的投資。如果不幸加州發生地震，或家裡火燒厝，又沒有適當的保險，那這個人的數十萬投資就一下子歸零了（當然，這是極端的情形，房貸銀行也會要求保險，不可能放任這種情形發生）。次差的情形，買到房屋界的 AIG，因為某種事前沒有發現的原因，房子一下子損失大量價值，下場也是一樣慘。
簡單小結，如果預計房屋升值率和通膨率一樣，而除此之外存在更好的投資機會，那買房子絕對是不划算的投資；如果預計房屋升值率和別的投資機會一樣好，因為買房子小成本卻賺全部利得的特性，那買房子是非常好的選擇。不過，任何人嘗試這個預測，都是不可能準的，所以要從此做決定，也是沒有意義的。
除去這個投資角度的 big picture 不談，就連比較簡易的部分，例如我未來每年房租要花多少錢，我都無法預測。現在單身，一個人住 1-bed，每個月花 $1200，算是南灣這邊的低價，但假設十年後有家庭，在南灣這邊，要找學區好的三房出租屋，現在就要 $2000+，十年後更是難以想像。
當然，影響房屋價錢的因素眾多，如果我真能夠預測清楚，那還不如直接預測下期樂透要開幾號比較簡單。這麼多複雜的不確定性，說房事惱人，實在不為過啊。
幾個小時的 trip 下來，我發現幾件事。第一是，可能我對自己想要住什麼樣的房子還搞不太清楚，所以會發生這個也不錯，那個也挺好，但沒有一個讓我覺得，啊，就是要這個樣子的房子。第二是，我對真正要買房子這件事，不管是心理上或是財務上，都沒有做好準備，所以房子雖然在看，但看得很心虛，因為我知道我根本就還沒有完全打算好要 move forward。這麼說來，除非突然不小心看到一間樣樣完美，價格又低廉的房子，不然採取行動的可能性極低；在這種情形下，到處看房子或許也只是浪費時間吧？
為了把看房子這件事在財務上到底有怎樣的 implication 給弄得更清楚，我又重新造訪了之前我覺得很有幫助的網站。這個網站上，有一個 rent vs buy 的 comparison，我幾個月前看的時候，覺得它寫得很好。一別數月，重新再次造訪，發現作者更是別創蹊徑，求新求變，做出了一個相當強大的 rent vs buy calculator，讓你代入自己的數字，來決定要買或是租房子。該網頁的 link 在
http://michaelbluejay.com/house/rentvsbuy.html
玩了一會兒這個 calculator，發現了幾個重要的心得，在此做一記錄，與大家分享，並歡迎指教：
買房子比租房子每定期（eg 每個月）要花更多錢，這個是大家都知道的事情。一般時候想鼓勵你買房子的人，都會說，啊，你買房子是強迫投資，會 build 你的 equity，來 offset 這個更高的 cost。這個說法，在好幾個層面上，似是而非，以下一一分析。
第一，沒有買房子的人，因為花在住宿上的金錢較少，因此手上就有額外的現金。這些現金，如果交在月光族手上，到了月底全都吃喝玩樂敗光了，那的確，買房子有強迫儲蓄，build up equity 的效果；但是，如果我們現在討論的，是一個對金錢很有 sense，很 disciplined 的投資人，那顯然他不會把這些錢全部敗掉，而是去尋找其它的投資機會。所以買房子，不單是跟租房子比 cost，還要考慮未買房子的情形下，省下的錢的投資成果。這就是 CC 在上一篇文章的回文裡，提到的機會成本。不過，就連我自己這麼 disciplined 的人，我都很難信任自己能夠三十年如一日，把因為租房子省下來的錢，拿去做正確的投資，而不是跑去買單眼數位相機、去坐遊輪、去改裝家庭劇院、或去買車等等等。能花錢的機會太多、誘惑太多，強迫儲蓄有時並不是完全沒有好處。
第二，買房子本身也應該被視為一種投資，房子也會增值。所以事實上，要拿來比較的，在天平的左端（買了房子的情形）是買房子投入的金錢造成的資本增值 - 買房子花去的 cost（利息、維修、保險等），對上在天平的右端（沒買房子的情形）是 手上現金投資的資本增值 - 租房子的 cost。
第三，要比較這天平左右端，要做非常多對未來的假設，而且假設的 time horizon 都是幾十年。這些假設是不是能成立，在計算的時候根本無從知曉，所以，算了半天，可能也是白算。不過以下讓我大致說說我的想法。
1. 我覺得買房子，以"長期持有"的資本增值來說，並不是特別好的投資。我的想法是，房市雖然有短期上下大幅的震動，但長期來說，如果是人口穩定的區域，房價的成長不應該超過通膨率太多，不然就會演變成，窮人越來越買不起房子，而富人（擁有房子的人）財富無限增殖。實在很難想像，這種社會要怎麼取得平衡，而不會引發暴動或革命。長期投資的 low benchmark 就是要打敗通膨，如果一個投資注定會自我修正，以和通膨差不多的速度成長，那它很難會是好的長期投資。
早期來到美國的移民，有人從印第安人手上，以當時購買力大約值現在一千美金的錢，買下了 Manhattan Island。有人說那是史上最成功的房地產投資。持相反論調的人說，如果有人在當時有一千元美金，而且把它投資在別的地方，經過這麼多年，那一千美金的增殖，大約也足以買下今天的整個 Manhattan Island。至於這個結論是如何計算的，我是沒有深究 - 那個時候，不要說是紐約證券交易所，連紐約甚至美國都不知道在哪裡哩。
2. 但買房子以短期持有來說，是非常 powerful 的投資。關鍵在於投入的成本和可以增殖的資本，不成比例。我只要出房價的 20% 或更低的 down payment，但是整個房子 100% 的增殖，都是我的（如果我把房子賣掉的話），從投資的角度來看，等於是我去借錢，來投入房地產。借錢來投資，似乎比較常見的也只有買屋這個選項，除非我是開基金公司的，不然，如果說我，hey 我想借個幾十萬來買股票，可能沒有人會理我。但借個幾十萬來買房子，卻是非常常見，天天都有人在做的事情。但相對的，借錢買房子，同時也使得從投資角度來看房子價值增殖的門坎變高。簡單說來，房子增殖的速度，最好比 mortgage 的利率高，才算得上是好的投資（當然買房子不是純投資，所以這個門坎應該要下修一點）。
3. 但相對的，再從投資的角度來看，買房子其實也是相當危險的投資。沒買房子，手上有現金的人，擁有自由，可以做任何他覺得正確的投資。雖然說，世界上很難有任何一項投資長期 out-perform 其它投資選項，但投資理論的基本，教我們要 diversify。所以聰明的投資人，可能依照一個自己覺得 comfortable 的比例，同時投有股票、債券、房地產基金、貴金屬等等不同投資，所以僅管單項投資的成果有好有壞，整體而言他不會過得太差。相對的，買了房子的人，不但被迫把大量資金集中投入房地產，而且還把所有錢，投在 one and the only one house 上，這以分散風險的角度來看，是壞的投資。如果不幸加州發生地震，或家裡火燒厝，又沒有適當的保險，那這個人的數十萬投資就一下子歸零了（當然，這是極端的情形，房貸銀行也會要求保險，不可能放任這種情形發生）。次差的情形，買到房屋界的 AIG，因為某種事前沒有發現的原因，房子一下子損失大量價值，下場也是一樣慘。
簡單小結，如果預計房屋升值率和通膨率一樣，而除此之外存在更好的投資機會，那買房子絕對是不划算的投資；如果預計房屋升值率和別的投資機會一樣好，因為買房子小成本卻賺全部利得的特性，那買房子是非常好的選擇。不過，任何人嘗試這個預測，都是不可能準的，所以要從此做決定，也是沒有意義的。
除去這個投資角度的 big picture 不談，就連比較簡易的部分，例如我未來每年房租要花多少錢，我都無法預測。現在單身，一個人住 1-bed，每個月花 $1200，算是南灣這邊的低價，但假設十年後有家庭，在南灣這邊，要找學區好的三房出租屋，現在就要 $2000+，十年後更是難以想像。
當然，影響房屋價錢的因素眾多，如果我真能夠預測清楚，那還不如直接預測下期樂透要開幾號比較簡單。這麼多複雜的不確定性，說房事惱人，實在不為過啊。
Wednesday, March 04, 2009
惱人的房事2
不久前提到，我因為破解了我現在住的公寓的房租結構，簽下了每個月可以省 200 元房租的好約，不過我心裡還是覺得，我的房事還是沒有解決。這個只是短期的 solution，長期來說，我實在是想自己買一棟房子，有個自己的家。最近寫到有關金錢方面的煩惱，仔細思考之後，發現完全是跟房事相連的。這個買房子的欲望，像是一個大黑洞，把很多表面上看起來沒相干的事，通通扯了進來，弄得一團亂。
在寫我的煩惱之前，先說明我為什麼這麼想買房子 -
1.這個好像本來就是我想要的一個 check point，就像 Ph.D. 畢業是人生的里程碑一樣，是一件想完成的事情。
2.現在在美國買房子，時機大好；目前房市的分析是房價和房貸利率都在相對低點。這種情形已經數十年沒有出現過，如果錯過這次，未來會怎樣，沒人知道。不過眼前看來是一個買點，買點能維持多久，不知道，因此我心裡就有點急。
3.買房子這件事，對我來說，與其是要滿足個人擁有什麼東西的欲望，不如說是要達到金錢使用的效率性。租房子住，對自己手上的錢有雙重的無效率打擊。比較明顯的，是房租付了就到了別人的口袋，變成自己的支出，別人的收入；比較不明顯的，是買房子有極大的稅務上的好處 - 我的所得，拿來付房貸的利息的部分，是可以免繳所得稅的。聽起來好像沒什麼，但實際上可是很有什麼。簡單的例子計算，假設房貸三十萬，利率 4.5%，用懶人法概算，一年的房貸利息就要繳30萬乘上 4.5% 是 13500（是完全錯誤的，考慮複利之後，一開始一年要付的利息應該比這個還多很多），假設聯邦稅邊際稅率 25%，我因為每年付 13500 的房貸利息，就可以少繳 13500/4 = 3375 元的稅。這個還是嚴重低估房貸利息算出來的數字哦！而且這還只是聯邦稅，州稅有沒有房貸利息的優惠，我還沒查清楚。再假設每個月少付的一千多元房租，現在沒進到別人的口袋，而是拿去放在自己的房子裡，有點像是儲蓄（事實上這個假設，頗有問題，晚點會再補充），這樣子我每年金錢的使用，從無效率的支出變成有效率的儲蓄的部分，就有 1200x12+3375 = 17775 元。這個數字真的很大。當然這個無效率到有效率的轉換不是任意就可以達成，而是要付出成本，成本就是買房子的頭期款和日後每個月要繳房貸的 commitment。這是一個很奇妙的轉換，就是花了很多錢的目的，是為了增加金錢使用的效率，從中省下很多錢。感覺有點像電子的能階跳升，要累積足夠的能量，才能躍升到一個比較高能階的軌道。
列出條件之後，仔細一想，發現我想買房子的理由裡，三竟然是最主要的原因，再來是二，最後才是一。雖然說我覺得買房子是個人生的 check point，但我並沒有給自己定時間表，早達成，晚達成，只要最後有達成就好了。也就是說，明明心裡無欲，卻被別的外部條件，像是要抓住市場的變化，還有省稅這些考慮給追著跑，剛不起來，這就變成了不快樂的來源。想買房子，好像也不是真的想要這個東西，而是為了一些其它理由，看起來實在是詭異。之前上學的時候，完全沒錢，房子像天上的星星一樣遠，所以不會注意這些，心裡是無入而不自得；現在開始注意了，一下子就產生很多相關的煩惱。
煩惱之一就是一直覺得自己存錢不夠快。本來我對錢的邏輯是，只要不要弄到入不敷出，或明顯的沒有留下存款，花多點錢或花少點錢，如果不是隨意浪費掉了，我是沒那麼在意啦。以前在學校的時候，雖然薪水少，但是用錢還蠻自由的。現在反而變成不敢用錢，例如說之前一直在講上班後要買單眼數位相機，現在看來在買房子之前，要無限期延後了。之前跟朋友說這件事，他的反應的大意是，你省一千元，去挑戰幾萬元的目標，不是杯水車薪嗎？但我的存錢邏輯是，沒有個位就不會有十位，沒有十位就不會有百位，當有了一個巨大的存錢目標的時候，就變得事事計較，在家要一直想辦法省水省電；同事中午出去吃飯，我就又在想說，啊，又多了一筆原本可以省下來的花費。明明是個位十位，之前不會那麼在意的錢，現在卻不時在想；每個月都在 review 自己上個月的儲蓄率怎樣，然後不管算出什麼數字，都覺得好像還可以更高 XD。日子過到這樣，煩惱多多也只是活該而已。
我們小時候，好像台北曾經有一段時間有無殼蝸牛上街頭的怒吼。以前年紀小，沒什麼感覺，現在我覺得，如果這些人當時活在跟我一樣的情形下，那怒吼絕對有理！
而事實上，若以台美兩地的房價來計算，台北市人在買房子這件事上實在是可憐到不能再可憐的地步了：
(A) 北加灣區房價，在美國已經是么壽高，買一間中等的 2bed apartment，可能在 450K 上下，對照此地碩士工程師薪水，約 80K 美金，或助理教授薪水約 75K 美金（是以網路上查得到的 UF 的資料估計，在這邊應該更多才對），基本上六年的全薪就可以買到房子。
(B) 台北市房價，以最近我的好友買的房子來計，一坪45+萬，小套房二十餘坪，要一千四百萬台幣。對照碩士工程師薪水約一個月五萬加上難以計數的分紅（台灣業界本薪低分紅高的薪資結構，一直是我覺得難解的謎），或助理教授約一個月七萬，要將近十七年的全薪，才能買房子。
這樣一算，我甚至對要不要回台灣生活這件事，感到有點害怕了。如果在台北市生活的人，人人都背負這種工作一輩子還未必有一棟房的狀態，那這個城市還沒有引發暴動，我只能說大家抗壓性真的是高到不可思議。
最後，回到現在急著買房子，是不是真的就是好 deal 的討論上來。我是覺得，如果房價不繼續崩盤，至少我把錢投到自己的房子裡，是有一種儲蓄的功能（而不是白白被房東拿走）。但事實上，這個假設，是危險的。我說它危險的原因是，灣區的房價事實上也是高得沒道理，只是因為許多高科技公司在此，造成了許多人前來工作的需求，房價才變成這樣。事實上灣區房價和美國很多人口差不多的大都會，像 Arizona 的 Phoenix 或 Florida 的 Jacksonville 比起來，大約貴了三倍，就算不考慮這些房子特別便宜的地方，和一般都會區比，可能也至少貴了一倍吧（除了紐約、LA 這些地方之外）。換句話說，要不是有這些公司，那灣區的房價，一定無法維持這麼高的水準。現在 work from home 越來越盛行，說實在的，往未來再走二十年，誰知道高科技公司密集的矽谷，還會不會是今天的風貌？還是說因為在家工作的盛行，都市化不再是風潮，反而整個世界變成像中世紀的城堡時代，有更多人口聚居的小地方，但是每個地方都市化的程度都不高。如果未來世界變成這樣，美國各地的房價搞不好會來到一個平均水準，那今日買了灣區房子的人，等於是買了賠 50% 以上的投資。這麼說當然是極端了些，但是未來的事，誰也說不準，我現在急著買房子，也有可能搞不好是自己挖一個洞跳進去哩。
總之，房事惱人，為了想買一個買不起的東西，弄到煩惱很多，真是很氣人的一個狀態啊。
在寫我的煩惱之前，先說明我為什麼這麼想買房子 -
1.這個好像本來就是我想要的一個 check point，就像 Ph.D. 畢業是人生的里程碑一樣，是一件想完成的事情。
2.現在在美國買房子，時機大好；目前房市的分析是房價和房貸利率都在相對低點。這種情形已經數十年沒有出現過，如果錯過這次，未來會怎樣，沒人知道。不過眼前看來是一個買點，買點能維持多久，不知道，因此我心裡就有點急。
3.買房子這件事，對我來說，與其是要滿足個人擁有什麼東西的欲望，不如說是要達到金錢使用的效率性。租房子住，對自己手上的錢有雙重的無效率打擊。比較明顯的，是房租付了就到了別人的口袋，變成自己的支出，別人的收入；比較不明顯的，是買房子有極大的稅務上的好處 - 我的所得，拿來付房貸的利息的部分，是可以免繳所得稅的。聽起來好像沒什麼，但實際上可是很有什麼。簡單的例子計算，假設房貸三十萬，利率 4.5%，用懶人法概算，一年的房貸利息就要繳30萬乘上 4.5% 是 13500（是完全錯誤的，考慮複利之後，一開始一年要付的利息應該比這個還多很多），假設聯邦稅邊際稅率 25%，我因為每年付 13500 的房貸利息，就可以少繳 13500/4 = 3375 元的稅。這個還是嚴重低估房貸利息算出來的數字哦！而且這還只是聯邦稅，州稅有沒有房貸利息的優惠，我還沒查清楚。再假設每個月少付的一千多元房租，現在沒進到別人的口袋，而是拿去放在自己的房子裡，有點像是儲蓄（事實上這個假設，頗有問題，晚點會再補充），這樣子我每年金錢的使用，從無效率的支出變成有效率的儲蓄的部分，就有 1200x12+3375 = 17775 元。這個數字真的很大。當然這個無效率到有效率的轉換不是任意就可以達成，而是要付出成本，成本就是買房子的頭期款和日後每個月要繳房貸的 commitment。這是一個很奇妙的轉換，就是花了很多錢的目的，是為了增加金錢使用的效率，從中省下很多錢。感覺有點像電子的能階跳升，要累積足夠的能量，才能躍升到一個比較高能階的軌道。
列出條件之後，仔細一想，發現我想買房子的理由裡，三竟然是最主要的原因，再來是二，最後才是一。雖然說我覺得買房子是個人生的 check point，但我並沒有給自己定時間表，早達成，晚達成，只要最後有達成就好了。也就是說，明明心裡無欲，卻被別的外部條件，像是要抓住市場的變化，還有省稅這些考慮給追著跑，剛不起來，這就變成了不快樂的來源。想買房子，好像也不是真的想要這個東西，而是為了一些其它理由，看起來實在是詭異。之前上學的時候，完全沒錢，房子像天上的星星一樣遠，所以不會注意這些，心裡是無入而不自得；現在開始注意了，一下子就產生很多相關的煩惱。
煩惱之一就是一直覺得自己存錢不夠快。本來我對錢的邏輯是，只要不要弄到入不敷出，或明顯的沒有留下存款，花多點錢或花少點錢，如果不是隨意浪費掉了，我是沒那麼在意啦。以前在學校的時候，雖然薪水少，但是用錢還蠻自由的。現在反而變成不敢用錢，例如說之前一直在講上班後要買單眼數位相機，現在看來在買房子之前，要無限期延後了。之前跟朋友說這件事，他的反應的大意是，你省一千元，去挑戰幾萬元的目標，不是杯水車薪嗎？但我的存錢邏輯是，沒有個位就不會有十位，沒有十位就不會有百位，當有了一個巨大的存錢目標的時候，就變得事事計較，在家要一直想辦法省水省電；同事中午出去吃飯，我就又在想說，啊，又多了一筆原本可以省下來的花費。明明是個位十位，之前不會那麼在意的錢，現在卻不時在想；每個月都在 review 自己上個月的儲蓄率怎樣，然後不管算出什麼數字，都覺得好像還可以更高 XD。日子過到這樣，煩惱多多也只是活該而已。
我們小時候，好像台北曾經有一段時間有無殼蝸牛上街頭的怒吼。以前年紀小，沒什麼感覺，現在我覺得，如果這些人當時活在跟我一樣的情形下，那怒吼絕對有理！
而事實上，若以台美兩地的房價來計算，台北市人在買房子這件事上實在是可憐到不能再可憐的地步了：
(A) 北加灣區房價，在美國已經是么壽高，買一間中等的 2bed apartment，可能在 450K 上下，對照此地碩士工程師薪水，約 80K 美金，或助理教授薪水約 75K 美金（是以網路上查得到的 UF 的資料估計，在這邊應該更多才對），基本上六年的全薪就可以買到房子。
(B) 台北市房價，以最近我的好友買的房子來計，一坪45+萬，小套房二十餘坪，要一千四百萬台幣。對照碩士工程師薪水約一個月五萬加上難以計數的分紅（台灣業界本薪低分紅高的薪資結構，一直是我覺得難解的謎），或助理教授約一個月七萬，要將近十七年的全薪，才能買房子。
這樣一算，我甚至對要不要回台灣生活這件事，感到有點害怕了。如果在台北市生活的人，人人都背負這種工作一輩子還未必有一棟房的狀態，那這個城市還沒有引發暴動，我只能說大家抗壓性真的是高到不可思議。
最後，回到現在急著買房子，是不是真的就是好 deal 的討論上來。我是覺得，如果房價不繼續崩盤，至少我把錢投到自己的房子裡，是有一種儲蓄的功能（而不是白白被房東拿走）。但事實上，這個假設，是危險的。我說它危險的原因是，灣區的房價事實上也是高得沒道理，只是因為許多高科技公司在此，造成了許多人前來工作的需求，房價才變成這樣。事實上灣區房價和美國很多人口差不多的大都會，像 Arizona 的 Phoenix 或 Florida 的 Jacksonville 比起來，大約貴了三倍，就算不考慮這些房子特別便宜的地方，和一般都會區比，可能也至少貴了一倍吧（除了紐約、LA 這些地方之外）。換句話說，要不是有這些公司，那灣區的房價，一定無法維持這麼高的水準。現在 work from home 越來越盛行，說實在的，往未來再走二十年，誰知道高科技公司密集的矽谷，還會不會是今天的風貌？還是說因為在家工作的盛行，都市化不再是風潮，反而整個世界變成像中世紀的城堡時代，有更多人口聚居的小地方，但是每個地方都市化的程度都不高。如果未來世界變成這樣，美國各地的房價搞不好會來到一個平均水準，那今日買了灣區房子的人，等於是買了賠 50% 以上的投資。這麼說當然是極端了些，但是未來的事，誰也說不準，我現在急著買房子，也有可能搞不好是自己挖一個洞跳進去哩。
總之，房事惱人，為了想買一個買不起的東西，弄到煩惱很多，真是很氣人的一個狀態啊。
Saturday, February 28, 2009
金錢、欲望、滿足
這篇文章要寫的是三個相對的概念：金錢、欲望、和滿足。三者的相對關係，剪不斷，理還斷，既是互相消滅，又是互相依存。正好，最近有不少體悟，讓我用這篇文章來說明一番。
首先，可能大家會覺得奇怪的是，金錢這個東西，怎麼會是相對的呢？一元就是一元，雖然說它的購買力是會隨著物價上昇而變動的，但是這個變動實在是太緩慢了，可以暫時忽略不計。我這裡所要說的金錢相對價值，是相對於我們內心的欲望，還有欲望是否被滿足而言。
最近我觀察到一個有趣的現象：自從我來 Cisco 上班，我手上能支配的金錢的絕對數字，可能是我出生以來最多的；但是，相對來說，自從我來上班之後，我心理真切的感覺卻是，我這輩子從來沒有覺得這麼窮，這麼需要錢過。這個當然是很明顯的矛盾，手上的錢是我當學生的時候的數倍，但心裡覺得貧窮的不安全感卻怎樣都填不滿。顯然，金錢的價值是相對的。如果不是用來交換其它的物質，那金錢本身只是一個數字，是沒有任何意義的。
要解釋這個金錢的相對價值，就必須引入另外兩個概念，欲望和滿足。人都有欲望，雖然說不是所有的欲望都可以花錢解決，但錢的確是經濟活動中用來交換，達成許多欲望的滿足的一種媒介。當我可以達到我大部分的欲望的時候，就會產生一種滿足感，反之如果我不能達到我大部分欲望的時候，就會產生不滿足感。
從前在學校的時候，欲望非常簡單：只要有食物吃、有地方住、有衣服穿，不要餓死冷死或流離失所；另外存一點點錢，每年一兩次去開會的時候，可以自己再加一點錢留下來玩；還有每年能跑去旅行一趟或回台灣。反正一人飽全家飽，在美國維持自己的經濟獨立，不用跟家裡拿錢，這就心滿意足，好像世界上剩下的任何事情，都與我無關，所呈現的是一種活在自己的小世界裡，安然自在的滿足。反正別的東西，都像天上的星星一樣遙遠，從來就沒有人會因為摘不到天上的星星而不滿足，因為那實在是超過能力範圍的事情。自從來上班之後，本來能力範圍之外，不需要關心的事，有些開始變成了開始需要關心的事，但還是在能力範圍之外（比如說買房子之類），欲望快速地膨脹，但卻沒有辦法滿足，所以就限入了一種帳面所得增加，但卻覺得自己越來越窮的狀態。
所以說，金錢的存在會刺激欲望，相反的金錢的缺乏會克制欲望。當手上的金錢可以換到所欲求的物質的時候，就會有一種（物質上的）滿足。這三者之間的平衡，非常巧妙。少少的錢可以滿足少少的欲望，多多的錢可以滿足多多的欲望，但帶來的滿足感，可能卻是一樣的。滿足這件事，似乎是看自己的欲望被達成了百分之多少而決定，而不是看滿足了多大的欲望來決定。如果三者能夠達成平衡，那自然在物質生活上就達到一種和諧。這樣子的平衡點，不只一個，而是有很多個。而我現在似乎是處在一種失衡，需要調整的狀態。認清楚這一點，慢慢調適心態，我想，應該又可以重新快樂起來吧？
首先，可能大家會覺得奇怪的是，金錢這個東西，怎麼會是相對的呢？一元就是一元，雖然說它的購買力是會隨著物價上昇而變動的，但是這個變動實在是太緩慢了，可以暫時忽略不計。我這裡所要說的金錢相對價值，是相對於我們內心的欲望，還有欲望是否被滿足而言。
最近我觀察到一個有趣的現象：自從我來 Cisco 上班，我手上能支配的金錢的絕對數字，可能是我出生以來最多的；但是，相對來說，自從我來上班之後，我心理真切的感覺卻是，我這輩子從來沒有覺得這麼窮，這麼需要錢過。這個當然是很明顯的矛盾，手上的錢是我當學生的時候的數倍，但心裡覺得貧窮的不安全感卻怎樣都填不滿。顯然，金錢的價值是相對的。如果不是用來交換其它的物質，那金錢本身只是一個數字，是沒有任何意義的。
要解釋這個金錢的相對價值，就必須引入另外兩個概念，欲望和滿足。人都有欲望，雖然說不是所有的欲望都可以花錢解決，但錢的確是經濟活動中用來交換，達成許多欲望的滿足的一種媒介。當我可以達到我大部分的欲望的時候，就會產生一種滿足感，反之如果我不能達到我大部分欲望的時候，就會產生不滿足感。
從前在學校的時候，欲望非常簡單：只要有食物吃、有地方住、有衣服穿，不要餓死冷死或流離失所；另外存一點點錢，每年一兩次去開會的時候，可以自己再加一點錢留下來玩；還有每年能跑去旅行一趟或回台灣。反正一人飽全家飽，在美國維持自己的經濟獨立，不用跟家裡拿錢，這就心滿意足，好像世界上剩下的任何事情，都與我無關，所呈現的是一種活在自己的小世界裡，安然自在的滿足。反正別的東西，都像天上的星星一樣遙遠，從來就沒有人會因為摘不到天上的星星而不滿足，因為那實在是超過能力範圍的事情。自從來上班之後，本來能力範圍之外，不需要關心的事，有些開始變成了開始需要關心的事，但還是在能力範圍之外（比如說買房子之類），欲望快速地膨脹，但卻沒有辦法滿足，所以就限入了一種帳面所得增加，但卻覺得自己越來越窮的狀態。
所以說，金錢的存在會刺激欲望，相反的金錢的缺乏會克制欲望。當手上的金錢可以換到所欲求的物質的時候，就會有一種（物質上的）滿足。這三者之間的平衡，非常巧妙。少少的錢可以滿足少少的欲望，多多的錢可以滿足多多的欲望，但帶來的滿足感，可能卻是一樣的。滿足這件事，似乎是看自己的欲望被達成了百分之多少而決定，而不是看滿足了多大的欲望來決定。如果三者能夠達成平衡，那自然在物質生活上就達到一種和諧。這樣子的平衡點，不只一個，而是有很多個。而我現在似乎是處在一種失衡，需要調整的狀態。認清楚這一點，慢慢調適心態，我想，應該又可以重新快樂起來吧？
Saturday, February 07, 2009
惱人的房事
話說搬家來到北加州聖塔克拉拉市，不知不覺很快就過了五個月！當初原本打算只是騎驢找馬，簽下六個月短約的公寓，租約也馬上就要到期了。這讓我最近頗為煩惱，因為原以為半年時間足以熟悉地面，為下個住所做個好的決定，但沒想到 weekday 上班，weekend 宅在家裡的生活是過得這麼不知不覺地快，看看租約就要到了，如果要搬家的話，我真是一點頭緒都沒有。
原本想說，好吧，就這麼住下去算了。我現在住的地方也有幾大優點：一是離公司近，天氣暖一點的話，走路去都不成問題；二是離朋友近，我的高中大學同學就有兩個人住在附近，也有兩三個在 USC 認識的印度朋友住在同個社區；某天去社區裡的洗車點洗車，碰到一個我在 USC 當 TA 的時候教過的學生，他還認得我，我倒是完全不知道他是誰了（這種事發生了好幾次，好像我有很多前學生在這邊）；三是離購物近，走路可到的地方，就有24小時的 grocery store。
當然我現在住的地方的最大缺點就是進行中的 construction。我窗口搬來的時候正在打地基的工地，目前已經蓋到二樓了。這個社區很多居民都對 construction 很有意見，上上星期甚至組織起 來跑去市議會陳情。因為市議會開會的時間是晚上七點（不知是不是為了這個 issue 的特殊性，更改時間讓大家能參與？）我也跟去看看熱鬧。美國的市議會開會的規模不大，議員也只有五六人，而且是像法庭片那樣坐成一橫排，面對台下的觀眾。我們的市長是個媽媽，坐在正中央，聽取大家的意見。首先是市政府裡負責這個案子的公務員，就本案的歷史做簡要的報告。接下來輪到我們社區的居民，上台陳述自己的經歷，每人限時三分鐘。許多人都特地準備了 powerpoint 做的 slides，圖文並茂，大聲表達自己的不滿。
有趣的一點是，大家採用的 strategy 都不太一樣。有人是用溫情攻勢，說太太懷孕，子女年幼，家有高堂老母，卻要忍受這無情的噪音和居住上諸多不便；有人則是採取 facts tell the story 的策略，照了很多工地的照片，來說明施工管理不良，對居民造成潛在的危險；也有人像小時候寫作文，先花一大段陳述聖塔克拉拉市是一個多有優良傳統的城市（前幾年似乎當選過 the American city），然後詰問說，在這麼偉大的城市裡，怎麼可以容忍她的居民接受這樣的生活品質。一個多小時下來，真的是遍地開花，講得那 mansion grove 社區的代表狗血噴頭。
等到輪到業主代表上台的時候，那人雖然備有講稿，但因為講稿裡很多地方和大家的認知不盡相同，沒講幾句，台下就罵聲四起 "Lies!!" "That's not true"，使得市長媽媽不得不好幾次拿起桌上的小錘子，喝令大家安靜。因為居民們的反應太激烈，接下來議員們詢問的時間，大部分的問題都是針對業主而來。整整鬧了兩個多小時才休會。不過，看看會場上的情形，實在是很難對進行已到一半的施工，做出任何實際的改變；換句話說，也就是大家白打嘴砲，講爽的而已。
至於本人的看法，雖然之前我也抱怨過，施工的情形比想像中糟，但最慘的部分似乎已經結束，整地打地基時的噪音和灰塵，最近已不復見。在某種程度上，這個社區還是相當 livable 的。會有那麼多抱怨的人，多半都是有人需要白天在家，或在開工前就簽約，沒有充分得到事先通知的人。
唯一讓我不滿的是，我之前簽下六個月 1406 元的約，後來發現實在是 significantly overpaid。那時候急著要找位置好的住的地方，而且它已經比外面其它公寓便宜一些，就接受了。後來才發現，很多人都是付 1300 以下，再考慮到我的 apartment 正對工地，實在是被敲了。所以我就打算用這滿六個月換約的時候，好好 negotiate 一下。
前兩天收到續約通知，上面寫說我的 renewal price 是維持在 1406，沒有變動。就算是改簽較長的約也是一樣。我看到通知，真是氣得七竅生煙，明明他們自己的網頁上最近貼出的 available 的 apartment 很多價錢都比這低，offer 這種價錢，難道是把我當呆子或是凱子嗎？
不過，第一次試圖跟租屋公司討論的結果，就是負面的。他們的說法是，pricing 是他們租屋的 strategy 的一部分，需要急著脫手的房子，就會定低價，雖然是一模一樣的房型，我如果要拿到那樣的價錢，唯一的做法就是換約搬家。跟我談的那個人，看起來像個冥頑不靈的老頭，才談了十分鐘，我就知道 this conversation is going nowhere。
一氣之下，我就決定這次要好好地 shopping，不要再當冤大頭。從我們社區的 homepage，可以查到目前 available 的房子，或已經確定未來什麼時候會 available 的房子。我玩了玩那個 search，發現有趣的是，同一間房子，不同的搬入日期，價錢也會不同！原來這就是所謂的 pricing strategy：如果假設一間房子 3/15 會空出來，為了鼓勵正好 3/15左右要搬入的人租這間房，並且減少房子空著的時間，在 3/16 遷入的價錢是最低的。之後，價錢就會按週上漲，上漲的幅度似乎經過精密計算，就是要在12個月裡，多收到足以補足空屋的時候損失的錢。如果一間房子現在 available，但是我卻去簽三個月後才搬入的約，我就得付比較高的月租費，讓 leasing office 為我空下這間房三個月不致於損失。
弄清楚這一點之後，事情就好辦。我應該不要簽現在就有的空屋（雖然好處是可以走進去看裡面是怎麼樣），然後把 move-in date 設在我現在的家的約到期的時候，而是要看準新出現的 available apartment，然後簽下那時候開始生效的約，才會拿到最好的價錢。正好，今天有一間房子新 release 出來的資訊被我看到了。事不宜遲，我只考慮了一小時，就決定到 leasing office 簽新約，打算四月底搬進我們社區的另一間 apartment。這間 apartment 的 floor plan 跟我現在的家完全相同，但是在三樓（據說三樓的 apartment 有挑高一點屋頂，有火爐，另外就是不像我現在在一樓要忍受飛進來的灰塵），而因為抓準了簽約的時間，價錢是 1205 元，一個月足足就省了 200。雖然說簽四月底搬家的約，表示我得在現在這間再住兩個月，而且 month-by-month 的約要再加 50 元，而且搬家實在是麻煩事，不過這樣一搬，就能以 1205 的價錢，lock-in 一年 1-bedroom，在我現在的這個地點，真的是 what a steal！
不過今天簽約的時候也發現人家是很賊的，leasing office 也知道現在給出太低價的約，會對日後漲房租造成不利的影響，特別要大家簽下但書，但書上寫說，因為目前的價錢是在 construction 過程中的特別條款，當本次的租約到期，leasing office 得視情形調整續約價錢，並不受 construction 的進度影響。這紙但書似乎給了租屋公司運作的空間，一年後房租的漲幅，可能就不受一般法規的規定（以前在 LA 好像是最多一年只能漲 5%）。我只能說，真是無奸不商，不過一年後的事情還很難說，我會留在美國，還是回台灣，還是怎麼樣，現在根本看不準。如果到時候還留在北加州，說不定也該買房子了（講到這又是很長的故事，改天另開一個話題討論好了）。眼下還是先把每個月 200 的 saving 拿下來，隨便做什麼都好，就是不要交給可惡的租屋公司。
不過這麼一來，房子都還沒住熟，就又要搬家了。真是麻煩啊。
原本想說，好吧，就這麼住下去算了。我現在住的地方也有幾大優點：一是離公司近，天氣暖一點的話，走路去都不成問題；二是離朋友近，我的高中大學同學就有兩個人住在附近，也有兩三個在 USC 認識的印度朋友住在同個社區；某天去社區裡的洗車點洗車，碰到一個我在 USC 當 TA 的時候教過的學生，他還認得我，我倒是完全不知道他是誰了（這種事發生了好幾次，好像我有很多前學生在這邊）；三是離購物近，走路可到的地方，就有24小時的 grocery store。
當然我現在住的地方的最大缺點就是進行中的 construction。我窗口搬來的時候正在打地基的工地，目前已經蓋到二樓了。這個社區很多居民都對 construction 很有意見，上上星期甚至組織起 來跑去市議會陳情。因為市議會開會的時間是晚上七點（不知是不是為了這個 issue 的特殊性，更改時間讓大家能參與？）我也跟去看看熱鬧。美國的市議會開會的規模不大，議員也只有五六人，而且是像法庭片那樣坐成一橫排，面對台下的觀眾。我們的市長是個媽媽，坐在正中央，聽取大家的意見。首先是市政府裡負責這個案子的公務員，就本案的歷史做簡要的報告。接下來輪到我們社區的居民，上台陳述自己的經歷，每人限時三分鐘。許多人都特地準備了 powerpoint 做的 slides，圖文並茂，大聲表達自己的不滿。
有趣的一點是，大家採用的 strategy 都不太一樣。有人是用溫情攻勢，說太太懷孕，子女年幼，家有高堂老母，卻要忍受這無情的噪音和居住上諸多不便；有人則是採取 facts tell the story 的策略，照了很多工地的照片，來說明施工管理不良，對居民造成潛在的危險；也有人像小時候寫作文，先花一大段陳述聖塔克拉拉市是一個多有優良傳統的城市（前幾年似乎當選過 the American city），然後詰問說，在這麼偉大的城市裡，怎麼可以容忍她的居民接受這樣的生活品質。一個多小時下來，真的是遍地開花，講得那 mansion grove 社區的代表狗血噴頭。
等到輪到業主代表上台的時候，那人雖然備有講稿，但因為講稿裡很多地方和大家的認知不盡相同，沒講幾句，台下就罵聲四起 "Lies!!" "That's not true"，使得市長媽媽不得不好幾次拿起桌上的小錘子，喝令大家安靜。因為居民們的反應太激烈，接下來議員們詢問的時間，大部分的問題都是針對業主而來。整整鬧了兩個多小時才休會。不過，看看會場上的情形，實在是很難對進行已到一半的施工，做出任何實際的改變；換句話說，也就是大家白打嘴砲，講爽的而已。
至於本人的看法，雖然之前我也抱怨過，施工的情形比想像中糟，但最慘的部分似乎已經結束，整地打地基時的噪音和灰塵，最近已不復見。在某種程度上，這個社區還是相當 livable 的。會有那麼多抱怨的人，多半都是有人需要白天在家，或在開工前就簽約，沒有充分得到事先通知的人。
唯一讓我不滿的是，我之前簽下六個月 1406 元的約，後來發現實在是 significantly overpaid。那時候急著要找位置好的住的地方，而且它已經比外面其它公寓便宜一些，就接受了。後來才發現，很多人都是付 1300 以下，再考慮到我的 apartment 正對工地，實在是被敲了。所以我就打算用這滿六個月換約的時候，好好 negotiate 一下。
前兩天收到續約通知，上面寫說我的 renewal price 是維持在 1406，沒有變動。就算是改簽較長的約也是一樣。我看到通知，真是氣得七竅生煙，明明他們自己的網頁上最近貼出的 available 的 apartment 很多價錢都比這低，offer 這種價錢，難道是把我當呆子或是凱子嗎？
不過，第一次試圖跟租屋公司討論的結果，就是負面的。他們的說法是，pricing 是他們租屋的 strategy 的一部分，需要急著脫手的房子，就會定低價，雖然是一模一樣的房型，我如果要拿到那樣的價錢，唯一的做法就是換約搬家。跟我談的那個人，看起來像個冥頑不靈的老頭，才談了十分鐘，我就知道 this conversation is going nowhere。
一氣之下，我就決定這次要好好地 shopping，不要再當冤大頭。從我們社區的 homepage，可以查到目前 available 的房子，或已經確定未來什麼時候會 available 的房子。我玩了玩那個 search，發現有趣的是，同一間房子，不同的搬入日期，價錢也會不同！原來這就是所謂的 pricing strategy：如果假設一間房子 3/15 會空出來，為了鼓勵正好 3/15左右要搬入的人租這間房，並且減少房子空著的時間，在 3/16 遷入的價錢是最低的。之後，價錢就會按週上漲，上漲的幅度似乎經過精密計算，就是要在12個月裡，多收到足以補足空屋的時候損失的錢。如果一間房子現在 available，但是我卻去簽三個月後才搬入的約，我就得付比較高的月租費，讓 leasing office 為我空下這間房三個月不致於損失。
弄清楚這一點之後，事情就好辦。我應該不要簽現在就有的空屋（雖然好處是可以走進去看裡面是怎麼樣），然後把 move-in date 設在我現在的家的約到期的時候，而是要看準新出現的 available apartment，然後簽下那時候開始生效的約，才會拿到最好的價錢。正好，今天有一間房子新 release 出來的資訊被我看到了。事不宜遲，我只考慮了一小時，就決定到 leasing office 簽新約，打算四月底搬進我們社區的另一間 apartment。這間 apartment 的 floor plan 跟我現在的家完全相同，但是在三樓（據說三樓的 apartment 有挑高一點屋頂，有火爐，另外就是不像我現在在一樓要忍受飛進來的灰塵），而因為抓準了簽約的時間，價錢是 1205 元，一個月足足就省了 200。雖然說簽四月底搬家的約，表示我得在現在這間再住兩個月，而且 month-by-month 的約要再加 50 元，而且搬家實在是麻煩事，不過這樣一搬，就能以 1205 的價錢，lock-in 一年 1-bedroom，在我現在的這個地點，真的是 what a steal！
不過今天簽約的時候也發現人家是很賊的，leasing office 也知道現在給出太低價的約，會對日後漲房租造成不利的影響，特別要大家簽下但書，但書上寫說，因為目前的價錢是在 construction 過程中的特別條款，當本次的租約到期，leasing office 得視情形調整續約價錢，並不受 construction 的進度影響。這紙但書似乎給了租屋公司運作的空間，一年後房租的漲幅，可能就不受一般法規的規定（以前在 LA 好像是最多一年只能漲 5%）。我只能說，真是無奸不商，不過一年後的事情還很難說，我會留在美國，還是回台灣，還是怎麼樣，現在根本看不準。如果到時候還留在北加州，說不定也該買房子了（講到這又是很長的故事，改天另開一個話題討論好了）。眼下還是先把每個月 200 的 saving 拿下來，隨便做什麼都好，就是不要交給可惡的租屋公司。
不過這麼一來，房子都還沒住熟，就又要搬家了。真是麻煩啊。
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