惱人的房事2

不久前提到，我因為破解了我現在住的公寓的房租結構，簽下了每個月可以省 200 元房租的好約，不過我心裡還是覺得，我的房事還是沒有解決。這個只是短期的 solution，長期來說，我實在是想自己買一棟房子，有個自己的家。最近寫到有關金錢方面的煩惱，仔細思考之後，發現完全是跟房事相連的。這個買房子的欲望，像是一個大黑洞，把很多表面上看起來沒相干的事，通通扯了進來，弄得一團亂。

在寫我的煩惱之前，先說明我為什麼這麼想買房子 -

1.這個好像本來就是我想要的一個 check point，就像 Ph.D. 畢業是人生的里程碑一樣，是一件想完成的事情。

2.現在在美國買房子，時機大好；目前房市的分析是房價和房貸利率都在相對低點。這種情形已經數十年沒有出現過，如果錯過這次，未來會怎樣，沒人知道。不過眼前看來是一個買點，買點能維持多久，不知道，因此我心裡就有點急。

3.買房子這件事，對我來說，與其是要滿足個人擁有什麼東西的欲望，不如說是要達到金錢使用的效率性。租房子住，對自己手上的錢有雙重的無效率打擊。比較明顯的，是房租付了就到了別人的口袋，變成自己的支出，別人的收入；比較不明顯的，是買房子有極大的稅務上的好處 - 我的所得，拿來付房貸的利息的部分，是可以免繳所得稅的。聽起來好像沒什麼，但實際上可是很有什麼。簡單的例子計算，假設房貸三十萬，利率 4.5%，用懶人法概算，一年的房貸利息就要繳30萬乘上 4.5% 是 13500（是完全錯誤的，考慮複利之後，一開始一年要付的利息應該比這個還多很多），假設聯邦稅邊際稅率 25%，我因為每年付 13500 的房貸利息，就可以少繳 13500/4 = 3375 元的稅。這個還是嚴重低估房貸利息算出來的數字哦！而且這還只是聯邦稅，州稅有沒有房貸利息的優惠，我還沒查清楚。再假設每個月少付的一千多元房租，現在沒進到別人的口袋，而是拿去放在自己的房子裡，有點像是儲蓄（事實上這個假設，頗有問題，晚點會再補充），這樣子我每年金錢的使用，從無效率的支出變成有效率的儲蓄的部分，就有 1200x12+3375 = 17775 元。這個數字真的很大。當然這個無效率到有效率的轉換不是任意就可以達成，而是要付出成本，成本就是買房子的頭期款和日後每個月要繳房貸的 commitment。這是一個很奇妙的轉換，就是花了很多錢的目的，是為了增加金錢使用的效率，從中省下很多錢。感覺有點像電子的能階跳升，要累積足夠的能量，才能躍升到一個比較高能階的軌道。

列出條件之後，仔細一想，發現我想買房子的理由裡，三竟然是最主要的原因，再來是二，最後才是一。雖然說我覺得買房子是個人生的 check point，但我並沒有給自己定時間表，早達成，晚達成，只要最後有達成就好了。也就是說，明明心裡無欲，卻被別的外部條件，像是要抓住市場的變化，還有省稅這些考慮給追著跑，剛不起來，這就變成了不快樂的來源。想買房子，好像也不是真的想要這個東西，而是為了一些其它理由，看起來實在是詭異。之前上學的時候，完全沒錢，房子像天上的星星一樣遠，所以不會注意這些，心裡是無入而不自得；現在開始注意了，一下子就產生很多相關的煩惱。

煩惱之一就是一直覺得自己存錢不夠快。本來我對錢的邏輯是，只要不要弄到入不敷出，或明顯的沒有留下存款，花多點錢或花少點錢，如果不是隨意浪費掉了，我是沒那麼在意啦。以前在學校的時候，雖然薪水少，但是用錢還蠻自由的。現在反而變成不敢用錢，例如說之前一直在講上班後要買單眼數位相機，現在看來在買房子之前，要無限期延後了。之前跟朋友說這件事，他的反應的大意是，你省一千元，去挑戰幾萬元的目標，不是杯水車薪嗎？但我的存錢邏輯是，沒有個位就不會有十位，沒有十位就不會有百位，當有了一個巨大的存錢目標的時候，就變得事事計較，在家要一直想辦法省水省電；同事中午出去吃飯，我就又在想說，啊，又多了一筆原本可以省下來的花費。明明是個位十位，之前不會那麼在意的錢，現在卻不時在想；每個月都在 review 自己上個月的儲蓄率怎樣，然後不管算出什麼數字，都覺得好像還可以更高 XD。日子過到這樣，煩惱多多也只是活該而已。

我們小時候，好像台北曾經有一段時間有無殼蝸牛上街頭的怒吼。以前年紀小，沒什麼感覺，現在我覺得，如果這些人當時活在跟我一樣的情形下，那怒吼絕對有理！

而事實上，若以台美兩地的房價來計算，台北市人在買房子這件事上實在是可憐到不能再可憐的地步了：

(A) 北加灣區房價，在美國已經是么壽高，買一間中等的 2bed apartment，可能在 450K 上下，對照此地碩士工程師薪水，約 80K 美金，或助理教授薪水約 75K 美金（是以網路上查得到的 UF 的資料估計，在這邊應該更多才對），基本上六年的全薪就可以買到房子。

(B) 台北市房價，以最近我的好友買的房子來計，一坪45+萬，小套房二十餘坪，要一千四百萬台幣。對照碩士工程師薪水約一個月五萬加上難以計數的分紅（台灣業界本薪低分紅高的薪資結構，一直是我覺得難解的謎），或助理教授約一個月七萬，要將近十七年的全薪，才能買房子。

這樣一算，我甚至對要不要回台灣生活這件事，感到有點害怕了。如果在台北市生活的人，人人都背負這種工作一輩子還未必有一棟房的狀態，那這個城市還沒有引發暴動，我只能說大家抗壓性真的是高到不可思議。

最後，回到現在急著買房子，是不是真的就是好 deal 的討論上來。我是覺得，如果房價不繼續崩盤，至少我把錢投到自己的房子裡，是有一種儲蓄的功能（而不是白白被房東拿走）。但事實上，這個假設，是危險的。我說它危險的原因是，灣區的房價事實上也是高得沒道理，只是因為許多高科技公司在此，造成了許多人前來工作的需求，房價才變成這樣。事實上灣區房價和美國很多人口差不多的大都會，像 Arizona 的 Phoenix 或 Florida 的 Jacksonville 比起來，大約貴了三倍，就算不考慮這些房子特別便宜的地方，和一般都會區比，可能也至少貴了一倍吧（除了紐約、LA 這些地方之外）。換句話說，要不是有這些公司，那灣區的房價，一定無法維持這麼高的水準。現在 work from home 越來越盛行，說實在的，往未來再走二十年，誰知道高科技公司密集的矽谷，還會不會是今天的風貌？還是說因為在家工作的盛行，都市化不再是風潮，反而整個世界變成像中世紀的城堡時代，有更多人口聚居的小地方，但是每個地方都市化的程度都不高。如果未來世界變成這樣，美國各地的房價搞不好會來到一個平均水準，那今日買了灣區房子的人，等於是買了賠 50% 以上的投資。這麼說當然是極端了些，但是未來的事，誰也說不準，我現在急著買房子，也有可能搞不好是自己挖一個洞跳進去哩。

總之，房事惱人，為了想買一個買不起的東西，弄到煩惱很多，真是很氣人的一個狀態啊。