惱人的房事3

今天，我請上次在公司 cafeteria 擺攤認識的房屋 agent（是一個美國籍的媽媽）帶我開始找房子的旅程。看房新手第一天上路，四個小時看了十幾戶要賣的房子，大小、新舊、屋況等等各有不同，看得我眼花撩亂，頭昏眼花。不過似乎對理清我想要什麼樣屋況的房子，頗有幫助，一路上 agent 媽媽頗有得色，頻頻點頭又作筆記；我則是一頭霧水，除了一些非常 general 的 comments 之外，也說不上有什麼心得。看到的房子，扣掉幾個不喜歡，一定不考慮的之外，剩下有四五間我都覺得不差，但也沒有好到想要馬上開始採取進一步行動。

幾個小時的 trip 下來，我發現幾件事。第一是，可能我對自己想要住什麼樣的房子還搞不太清楚，所以會發生這個也不錯，那個也挺好，但沒有一個讓我覺得，啊，就是要這個樣子的房子。第二是，我對真正要買房子這件事，不管是心理上或是財務上，都沒有做好準備，所以房子雖然在看，但看得很心虛，因為我知道我根本就還沒有完全打算好要 move forward。這麼說來，除非突然不小心看到一間樣樣完美，價格又低廉的房子，不然採取行動的可能性極低；在這種情形下，到處看房子或許也只是浪費時間吧？

為了把看房子這件事在財務上到底有怎樣的 implication 給弄得更清楚，我又重新造訪了之前我覺得很有幫助的網站。這個網站上，有一個 rent vs buy 的 comparison，我幾個月前看的時候，覺得它寫得很好。一別數月，重新再次造訪，發現作者更是別創蹊徑，求新求變，做出了一個相當強大的 rent vs buy calculator，讓你代入自己的數字，來決定要買或是租房子。該網頁的 link 在

http://michaelbluejay.com/house/rentvsbuy.html

玩了一會兒這個 calculator，發現了幾個重要的心得，在此做一記錄，與大家分享，並歡迎指教：

買房子比租房子每定期（eg 每個月）要花更多錢，這個是大家都知道的事情。一般時候想鼓勵你買房子的人，都會說，啊，你買房子是強迫投資，會 build 你的 equity，來 offset 這個更高的 cost。這個說法，在好幾個層面上，似是而非，以下一一分析。

第一，沒有買房子的人，因為花在住宿上的金錢較少，因此手上就有額外的現金。這些現金，如果交在月光族手上，到了月底全都吃喝玩樂敗光了，那的確，買房子有強迫儲蓄，build up equity 的效果；但是，如果我們現在討論的，是一個對金錢很有 sense，很 disciplined 的投資人，那顯然他不會把這些錢全部敗掉，而是去尋找其它的投資機會。所以買房子，不單是跟租房子比 cost，還要考慮未買房子的情形下，省下的錢的投資成果。這就是 CC 在上一篇文章的回文裡，提到的機會成本。不過，就連我自己這麼 disciplined 的人，我都很難信任自己能夠三十年如一日，把因為租房子省下來的錢，拿去做正確的投資，而不是跑去買單眼數位相機、去坐遊輪、去改裝家庭劇院、或去買車等等等。能花錢的機會太多、誘惑太多，強迫儲蓄有時並不是完全沒有好處。

第二，買房子本身也應該被視為一種投資，房子也會增值。所以事實上，要拿來比較的，在天平的左端（買了房子的情形）是買房子投入的金錢造成的資本增值 - 買房子花去的 cost（利息、維修、保險等），對上在天平的右端（沒買房子的情形）是 手上現金投資的資本增值 - 租房子的 cost。

第三，要比較這天平左右端，要做非常多對未來的假設，而且假設的 time horizon 都是幾十年。這些假設是不是能成立，在計算的時候根本無從知曉，所以，算了半天，可能也是白算。不過以下讓我大致說說我的想法。

1. 我覺得買房子，以"長期持有"的資本增值來說，並不是特別好的投資。我的想法是，房市雖然有短期上下大幅的震動，但長期來說，如果是人口穩定的區域，房價的成長不應該超過通膨率太多，不然就會演變成，窮人越來越買不起房子，而富人（擁有房子的人）財富無限增殖。實在很難想像，這種社會要怎麼取得平衡，而不會引發暴動或革命。長期投資的 low benchmark 就是要打敗通膨，如果一個投資注定會自我修正，以和通膨差不多的速度成長，那它很難會是好的長期投資。

早期來到美國的移民，有人從印第安人手上，以當時購買力大約值現在一千美金的錢，買下了 Manhattan Island。有人說那是史上最成功的房地產投資。持相反論調的人說，如果有人在當時有一千元美金，而且把它投資在別的地方，經過這麼多年，那一千美金的增殖，大約也足以買下今天的整個 Manhattan Island。至於這個結論是如何計算的，我是沒有深究 - 那個時候，不要說是紐約證券交易所，連紐約甚至美國都不知道在哪裡哩。

2. 但買房子以短期持有來說，是非常 powerful 的投資。關鍵在於投入的成本和可以增殖的資本，不成比例。我只要出房價的 20% 或更低的 down payment，但是整個房子 100% 的增殖，都是我的（如果我把房子賣掉的話），從投資的角度來看，等於是我去借錢，來投入房地產。借錢來投資，似乎比較常見的也只有買屋這個選項，除非我是開基金公司的，不然，如果說我，hey 我想借個幾十萬來買股票，可能沒有人會理我。但借個幾十萬來買房子，卻是非常常見，天天都有人在做的事情。但相對的，借錢買房子，同時也使得從投資角度來看房子價值增殖的門坎變高。簡單說來，房子增殖的速度，最好比 mortgage 的利率高，才算得上是好的投資（當然買房子不是純投資，所以這個門坎應該要下修一點）。

3. 但相對的，再從投資的角度來看，買房子其實也是相當危險的投資。沒買房子，手上有現金的人，擁有自由，可以做任何他覺得正確的投資。雖然說，世界上很難有任何一項投資長期 out-perform 其它投資選項，但投資理論的基本，教我們要 diversify。所以聰明的投資人，可能依照一個自己覺得 comfortable 的比例，同時投有股票、債券、房地產基金、貴金屬等等不同投資，所以僅管單項投資的成果有好有壞，整體而言他不會過得太差。相對的，買了房子的人，不但被迫把大量資金集中投入房地產，而且還把所有錢，投在 one and the only one house 上，這以分散風險的角度來看，是壞的投資。如果不幸加州發生地震，或家裡火燒厝，又沒有適當的保險，那這個人的數十萬投資就一下子歸零了（當然，這是極端的情形，房貸銀行也會要求保險，不可能放任這種情形發生）。次差的情形，買到房屋界的 AIG，因為某種事前沒有發現的原因，房子一下子損失大量價值，下場也是一樣慘。

簡單小結，如果預計房屋升值率和通膨率一樣，而除此之外存在更好的投資機會，那買房子絕對是不划算的投資；如果預計房屋升值率和別的投資機會一樣好，因為買房子小成本卻賺全部利得的特性，那買房子是非常好的選擇。不過，任何人嘗試這個預測，都是不可能準的，所以要從此做決定，也是沒有意義的。

除去這個投資角度的 big picture 不談，就連比較簡易的部分，例如我未來每年房租要花多少錢，我都無法預測。現在單身，一個人住 1-bed，每個月花 $1200，算是南灣這邊的低價，但假設十年後有家庭，在南灣這邊，要找學區好的三房出租屋，現在就要 $2000+，十年後更是難以想像。

當然，影響房屋價錢的因素眾多，如果我真能夠預測清楚，那還不如直接預測下期樂透要開幾號比較簡單。這麼多複雜的不確定性，說房事惱人，實在不為過啊。